ثبت دستورهای معامله

معامله معارض

یکی از جرایم حوزه جرایم ملکی و ثبتی، جرم «معامله معارض» است. این جرم از جمله جرایمی است که در قانون ثبت به آن اشاره رفته است. بنابراین برای اثبات جرم بودن عمل فروش ملک یا معامله معارض محاکم قضایی به قانون مورد نظر استناد می کنند.

معامله معارض از نظر قانون

«هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد».

نحوه تحقق جرم معامله معارض

واضح است که این جرم زمانی تحقق می یابد که مالک ملک یا مالی بیشتر از یک بار آن را معامله کرده باشد. یدین معنی که مالک اولیه مال، آن را به بیش از یک نفر فروخته باشد. در این صورت گفته می شود که وی معامله معارض انجام داده و کسی که مال به او فروخته شده است مال غیر خریده است. به عبارت بهتر و ساده تر در معامله معارض، یک نفر ابتدا مال خود را با سند رسمی یا قولنامه عادی به دیگری منتقل می کند سپس همان مال را به نفر دوم منتقل می نماید.

پرواضح است که در معامله اول فروشنده صاحب مال بوده و خریدار پس از انجام معامله، صاحب آن مال شده است. یعنی مالکیت از فروشنده سلب و به نفر دوم یا خریدار منتقل شده است. بنابراین فروشنده هیچ حق و حقوقی نسبت به مال فروخته شده ندارد. مالکیت نیز پس از انجام معامله از وی سلب شده است.

تفصیر قانونی معامله معارض

قانون در این رابطه معامله مقدم یا اولین معامله را قانونی می داند و سایر معامله‌ها از منظر حقوقی، غیرقانونی تشخیص داده می‌شود. علت آن است که در معامله‌های بعدی، از فروشنده به واسطه فروش مالش به خریدار اول، سلب مالکیت شده است. بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب مال نیست لذا معامله‌ای که انجام گرفته اعتبار قانونی ندارد.

بنابراین، با توجه به تصریح ماده مذکور برای جرم محسوب شدن معامله معارض، معامله نخست می تواند با سند رسمی یا عادی صورت گیرد اما معامله دوم باید با سند رسمی انجام شود.

رای وحدت رویه

البته، استثنایی در این زمینه در قالب رای وحدت رویه دیوان عالی کشور مطرح شده است.

«نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است، و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد، و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد. عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد».

در نقاطی که تنظیم سند رسمی اجباری است چنانچه فردی معامله را با سند عادی انجام دهد عمل مذکور جرم نبوده و فرد مسئولیت کیفری نخواهد داشت. جرمی که در ماده ۱۱۷ قانون ثبت به آن اشاره شده مربوط به اسناد است، و در صورتی که هر دو معامله یاد شده در ماده با سند انجام گرفته باشد حسب اینکه سند رسمی است یا عادی چهار حالت قابل تصور خواهد بود.

حالت های چهارگانه معامله معارض

* حالت اول: هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد

* حالت دوم: هر دو معامله با سند عادی انجام شده باشد

* حالت سوم: اولین معامله با سندرسمی و دومین معامله با سند عادی صورت گرفته باشد

* حالت چهارم: اولین معامله با سند عادی و دومین معامله به وسیله سند رسمی صورت گرفته باشد

از چهار حالت فوق‌الذکر حالت‌های دوم و سوم از شمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت خارج و حالت اول و چهارم مشمول ماده مورد بحث است.

تکلیف خریدار در دعوی فروش مال غیر

هنگامی که شخصی از فردی به علت فروش بدون اجازه مال خود در دادگاه اعلام شکایت می کند، دادگاه با توجه به شواهد و مدارک مستند و عینی نسبت به مجازات مرتکب و رد مال توسط مرتکب رای صادر می نماید، و سعی خواهد کرد که زیان و ضرر ایجاد شده را جبران و مرتکب را به مجازات کار خود برساند. جرم انتقال مال غیر جدا از جنبه خصوصی ، جرم جنبه عمومی نیز دارد و از این جهت نیز از طرف قانون قابل تعقیب و مجازات خواهد بود. اگر خریدار از تعلق مال خریداری شده، به دیگری بی اطلاع باشد در این صورت قانون خریدار را مقصر نمی داند در این موارد خریدار موظف است مال خریداری شده را به مالک آن برگرداند.

اما ممکن است در مواردی خریدار با علم و آگاهی از اینکه مال به فروشنده تعلق ندارد، نسبت به انجام معامله مبادرت کرده باشد، در این موارد خریدار برابر قانون به جرم همکاری در جرم مجازات خواهد شد.

دادگاه صالح برای رسیدگی به جرم معامله معارض

دادگاه صالح برای رسیدگی به این جرم محلی است که جرم در آن صورت گرفته است.

تفاوت معامله معارض با اسناد معارض

نباید معامله معارض را با اسناد معارض اشتباه گرفت.

در معامله معارض وقوع جرم محرز و عمل مجرم قابل پیگیری قضایی و مستوجب مجازات است.

در اسناد معارض موضوع ارتکاب جرم نیست.

در این خصوص به دلیل برخی اشتباهات ثبتی ممکن است اشتباهی در عملیات ثبتی صورت پذیرد.

در چنین مواردی تگر صاحب سند یا ماور ثبت متوجه وجود اشتباه شوند موظفند نفر مقابل را آگاه ساخته و اشتباه را برطرف نمایند.

حتی ممکن است موضوع ابطال سند از طرف مرجع قضایی انجام پذیرد.

سنذ مالکیت معارض چیست؟

سند مالکیت معارض سندی است که تمام یا قسمتی از مفاد سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد. به عبارتی تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد. به عنوان مثال همه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت مؤخر قید شده است وجود خارجی نداشته و در سند مالکیت مقدم‌الصدور قید شده باشد. یعنی اگر نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند،

سند مالکیت مؤخر‌الصدور نسبت به سند مالکیت مقدم‌الصدور را معارض گویند، و تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به‌عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏شود.

شیوه عمل ثبت در تعارض ملکی

ممکن است گاه برای ادارات ثبت محرز شود که تعارض ملکی نسبت به یک یا چند پلاک وجود دارد. در این موارد ادارات ثبت بلافاصله موضوع را به دفاتر اسناد رسمی اعلام می نمایند تا عملیت نقل و انتقال در مورد اینگونه پلاک ها صورت نپذیرد. در مورد نحوه اصلاح سند یا اسناد معارض، نماینده و نقشه‏ بردار ثبت با مراجعه به محل ملک با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاک‏های مجاور، نقشه پلاک را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی مشخص می‌کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به تعارض اسناد

برابر بند 5 از ماده 25 قانون ثبت در تعارض اسناد ثبتی، مرجع رسیدگی به تعارض، هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است. بدین ترتیب که رأی بدوی از سوی هیأت نظارت صادر می شود. این رأی قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود. وقتی رأی هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد، واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذی‏نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق و چنان‏چه ظرف این مدت به رأی هیأت نظارت اعتراض نشد، رأی قالبلیت اجرا خواهد داشت.

اعتراض به رأی هیات نظارت

البته در صورت دریافت اعتراض در مدت ۲۰ روز سوابق موضوع به شورای عالی ثبت ارسال می‏شود و پس از دریافت رأی، شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می‏‌کند. چنان‏چه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده است، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می‏‌کنند و ثبت محل، موضوع تعارض را کتباً به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر ابلاغ می‌کند.

وظیفه طرفین سند مالکیت معارض

به دارنده سند مالکیت معارض برابر مقررات آیین دادرسی مدنی ابلاغ می شود در مدت ۲ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید. دارنده سند مالکیت مقدم‌الصدور نیز موظف است گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم نماید. اداره ثبت نیز موظف است بطلان سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید.

ابطال و اصلاح سند مالکیت

ابطال و اصلاح سند مالکیت یکی از موارد شایع در حقوق ثبت است. در حقیقت، همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما عللی نیز وجود دارند که این اعتبار را دچار خدشه می کند و موجبات ابطال یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می آورند.
همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است. اما در مواردی، اعتبار اسناد مالکیت خدشه دار شده و موجب ابطال یا اصلاح سند مالکیت می شود. از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می کند، می توان به ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی؛ صدور اسناد مالکیت معارض؛ صدور اسناد مالکیت اشتباه؛ ثبت اراضی موات، اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و ابطال اسناد بنا به ضرورت اشاره کرد.

ابطال سند مالکیت
ابطال سند مالکیت ممکن است به دلایل مختلفی انجام پذیرد که عبارتند از:
• عدم تطابق سند با قوانین ثبت و قانون مدنی؛
• صادر شدن سند مالکیت معارض؛
• صدور اشتباهی سند مالکیت؛
• ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سودجو؛
• ضرورت های خاص

ابطال و اصلاح سند مالکیت به ۲ صورت بدون حکم دادگاه و با حکم دادگاه صالح امکان پذیر است.

ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می پذیرد، عبارت است از:
۱. ابطال سند مالکیت به حکم قانون
در مواردی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وضع قوانینی مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت کند که این اقدام بدون حکم دادگاه صورت می گیرد.
بدین شرح که چنانچه در مواردی اجتماعی اقتضا کند، مانند اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین؛ چنانچه مصالح عمومی اقتضا کند، مانند حفظ جنگل، منابع طبیعی و مراتع و چنانچه جهات شرعی اقتضا کند، مانند حفظ موقوفه و نیز عمل بر طبق نیات واقف و… ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می گیرد.
۲. ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت
هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت کند و به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می کند.
۳. معامله نسبت به ملک با مساحت معین
هرگاه نسبت به ملکی با مساحت معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، در اینجا خریدار یا ذی نفع می تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه های قانونی را به صندوق ثبت واریز کرده و تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح کند که آنچه مشخص و محرز است، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح می کند.
۴. ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت
در موارد ذکرشده در ماده ۲۵ قانون ثبت اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت به هیأت نظارت سپرده شده است. بدین شرح که:
الف- چنانچه در اثر بی دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی رخ داده باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد؛ چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود و چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود، در همه موارد مورد اشاره، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.

ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صالح
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صورت می پذیرد شامل این موارد خواهد بود.
۱. هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد
در اینجا ذی نفع می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت دار دادخواست تقدیم کند و از دادگاه، ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا کند.
۲. هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد
در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده باید ظرف مهلت و فرجه قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذی صلاح، دادخواست تقدیم کرده و تقاضای ابطال سندی را که مخالف قانون است، مطرح کند.
۳. سندی که مخل حقوق دیگران باشد
همچنین در صورتی که سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیأت نظارت نیز این امر را مخل حقوق دیگران بداند، هیأت نظارت به ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و با صدور این اخطار، دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز کند.
۴. اشتباه در عملیات تفکیک
در خصوص مواردی که در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد و نیز در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت شود و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص باشد، باید گفت که هرگاه این اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد، رسیدگی در صلاحیت هیأت نظارت است. اما اگر مخل حقوق اشخاص باشد رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

مرجع صالح به رسیدگی
در اموال غیر منقول که سابقه ثبت دارند، دعوای ابطال سند رسمی در محل وقوع مال غیر منقول و ملک طرح می شود. شورای حل اختلاف، هیچ صلاحیتی جهت تقدیم دادخواست ابطال سند رسمی منقول و غیر منقول ندارد و دعاوی ابطال سند رسمی صرفا در دادگاههای حقوقی قابل طرح است. گاهی ممکن است ابطال سند رسمی اتومبیل و یا سایر وسایل نقلیه که با سند رسمی منتقل می شوند نیز در دادگاه طرح شود. در این گونه موارد معمولا دعوا در محل سکونت خوانده طرح می شود و اگر محل اقامت خوانده مشخص نباشد بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی، در محل عقد قرارداد و یا آخرین محل سکونت خوانده و یا محل سکونت خواهان قابل طرح است.

مبایعه نامه
یکی از دعاوی بسیار رایج در مراجع قضایی، دعوی ابطال مبایعه نامه می باشد که در معاملات ملکی، قبل از تنظیم سند رسمی، مبایعه نامه ای نگارش می شود که در آن پیرامون شرایط قرارداد بیع صحبت می شود. در این خصوص نیز، اگر شرایط ابطال سند عادی برقرار بود، می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه نمود. البته در صورتی که در مبایعه نامه در مورد ابطال قرارداد صحبت شده باشد، باید به شروط قرارداد توجه نمود.
در قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم مبایعه نامه ولو در بنگاه های معاملاتی املاک معتبر نیز ممنوع است. مواردی وجود دارد که دو طرف برای انجام بیع توافق نموده و ایجاد مالکیت مال مورد توافق همراه با انجام تشریفات باشد. این تشریفات که در قالب مبایعه نامه است، مبنی بر تعهد طرفین بر انتقال مالکیت مبیع به خریدار است. در مبایعه نامه مالکیت منتقل نمی شود، بلکه تشریفاتی است که به سبب تنظیم سند رسمی برقرار می شود.

ابطال مبایعه نامه
در حالاتی که طرفین مبایعه نامه قادر به انجام تعهدات خود نیستند یا از انجام آن سر باز می زنند، انتقال مالکیت عین مورد معامله نفی شده و مبایعه نامه باطل می گردد. در موارد زیر می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه نمود: (البته ذکر موارد ذیل به عنوان موارد ابطال مبایعه نامه با کمی اغماض صورت گرفته چرا که برخی موارد باعث انحلال مبایعه نامه می شوند نه انحلال)

اقاله
در صورتی که هرکدام از طرفین مبایعه نامه با در نظرگرفتن شرایط اقتصادی خود از مبایعه نامه تنظیم شده رضایت نداشته باشند یا هر دو طرف راضی به انجام تعهدات خود نباشند، می توانند مبایعه نامه را با رضایت یکدیگر اقاله نموده و در نتیجه به ابطال مبایعه نامه اقدام نمایند. از آنجایی که مبایعه نامه عقدی است لازم و غیر قابل انحلال که جهت عقد بیع بسته می شود، بنابراین ابطال یک طرفه آن بدون رضایت طرف دوم امکان پذیر نیست.

خیارات
در حالتی که اتفاقی در موضوع عقد حادث شود که انعقاد آن، سبب ایجاد ضرر به یکی از طرفین شود، طرف متضرر می تواند با توسل به یکی از خیارات دادخواست ابطال مبایعه نامه را تنظیم نماید. خیاراتی که می توانند برای عقد بیع و مبایعه نامه استفاده شوند شامل خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن است. تا زمان جدا نشدن طرفین مبایعه نامه از یکدیگر، آنها می توانند با استناد به خیار مجلس اقدام به فسخ و ابطال مبایعه نامه نمایند.
خیار تأخیر ثمن می تواند با هر شرایطی سبب ابطال مبایعه نامه شود. این خیار در مواردی وجود دارد که بایع و مالک هیچ مهلتی را برای پرداخت مبلغ بیع مورد معامله تعیین ثبت دستورهای معامله ننموده باشند و پس از گذشت ۳ روز از تاریخ مبایعه نامه، ارزش بیع به صورت کامل پرداخت نشود. در این صورت می توان اقدام به فسخ و ابطال مبایعه نامه نمود. در این حالت حتی پرداخت بخشی از مبلغ نیز نمی تواند مانع خیار تأخیر ثمن شود.

سایر خیارات نیز مختص سایر عقود می باشد و در صورتی رخ می دهد که غبنی فاحش به منزله اختلاف قیمت بسیار زیاد ثمن و مبیع رخ داده باشد یا مبیع دارای عیبی بوده باشد یا توسط فریبکاری عیوب مبیع پوشانده شده باشد. همچنین بطلان بخشی از مبیع و تخلف در رؤیت از مبیع و شرط در مبیع نیز می تواند منجر به ابطال مبایعه نامه از سوی مشتری شود. درج شرط خیار در مبایعه نامه امکان ابطال مبایعه نامه را تا مدت محدود برای طرفین ایجاد می کند.

انفساخ مبایعه نامه
از دست رفتن مبیع پیش از قبض می تواند منجر به ابطال مبایعه نامه شود.

نحوه ابطال وکالت بلاعزل
وکالت، قراردادی است که برای انجام برخی امور و قبول مسئولیت بین دو طرف امضا می شود و در صورت فوت هر یک از طرفین، استعفای وکیل، عزل وکیل به دست موکل یا جنون موکل، ابطال وکالتنامه محقق می شود.
تنها در صورتی موکل، حق عزل وکیل را ندارد که شرط بلاعزل در وکالتنامه درج شده باشد. موکل در صورتی می تواند وکیل بلاعزل خود را عزل کند که مدت محدودی را برای عدم برکناری وی تعیین نموده باشد.

معامله فضولی و ابطال آن
عقد هر قرارداد و معامله ای تنها در اختیار مالکین یا نماینده قانونی آن ها می باشد. بنابراین اگر هر شخص دیگری غیر از افراد مذکور اقدام به انجام معامله برای دیگران نمایند، مرتکب معامله فضولی شده اند.
در صورتی که مالک راضی به انجام این معامله نباشد می تواند پس از عقد قرارداد، دادخواست ابطال معامله فضولی را ارائه داده و نسبت به بطلان آن اقدام نماید.

دعوی ابطال اجرائیه
دستور اجرای سند رسمی بنا بر مورد سند، توسط مراجع ذی صلاح یا سردفتری که سند را تنظیم نموده است صادر می شود. اما در مواقعی ممکن است ذینفعان عملیات اجرایی را فاقد شرایط قانونی تشخیص دهند یا اجرای عملیات مطابق با قوانین ثبتی نباشد ثبت دستورهای معامله که در اینصورت فرد متضرر می تواند ابطال عملیات اجرایی ثبت را درخواست نماید.
ابطال سند رسمی، ابطال سند مالکیت، ابطال معامله، ابطال وکالتنامه در شرایط خاص و ابطال عملیات اجرایی ثبت نیاز به وقت و هزینه بسیار زیاد در مراجع قضایی و علم کافی به قوانین حقوقی و ثبتی دارد لذا توصیه می گردد قبل از طرح این دعاوی از وکلای خبره در این خصوص مشاوره اخذ نمایید تا از پیامدهای مشکل ساز بعدی دوری نمایید.

آثار بطلان عقد
پس از تقاضای بطلان قاضی تحقیق میکند که آیا عقد ثبت دستورهای معامله مورد بحث واجد آن عناصر لازم برای اعتبار عقد هست یا خیر، ولی در مفهوم ذهنی بطلان یک چیز دیگر غیر از این اثبات قضائی از لحاظ بطلان وجود دارد. (ابطال سند)
پس از ایجاد عقد باطل یک وضع عملی حاصل می شود و روابط الزام آوری طرفین را ظاهراً بیکدیگر مربوط میسازد، این وضعی که بالفعل موجود است باید از بین برود و این وضع ظاهری حذف شود بطلان آنچه را که موجب نقض احکام قانون شده از بین میبرد این یک اثری است که عطف بماقبل میشود.
پس از بطلان آنچه که داده شده باید مسترد گردد مثل اینکه اصلاً عقدی واقع نشده است. در ضمن ابطال سند عقد ممکن است مسئله مسئولیت پیش آید و این مسئله ممکن است نتیجه یک خطائی باشد که در ضمن عقد یکی از طرفین مرتکب شده باشد.

مزایای طرح دادخواست ابطال سند مالکیت توسط وکیل

• با توجه به اینکه کوچکترین اشتباه در دادخواست و تقدیم آن باعث رد شدن دادخواست و از بین رفتن هزینه های انجام شده می باشد در صورت طرح این دعوی بوسیله وکلای موسسه حقوقی رأی مثبت امکان ثبت دستورهای معامله بروز خطا به حداقل می رسد.
• مدت زمانی که حکم به ابطال معامله گرفته می شود بسیار کمتر می باشد.
• نیازی به حضور موکل جهت حضور در جلسات دادگاه و یا اجرای حکم نمی باشد.
• وکیل میتواند خسارت قانونی و حق الوکاله پرداختی توسط موکل را از متعهد بگیرد.
• بعد از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل می تواند اموال وی او را توقیف کند.

موسسه حقوقی رای مثبت با حضور وکلای مجرب وکیل پایه یک دادگستری و بهترین وکیل حقوقی و وکیل قرارداد را که تخصص همان موضوع را دارد و پرونده های مشابه زیادی را کار کرده و به قولی چم وخم را خوب می داند برای دعوای شما انتخاب و بر می گزیند.

دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع، گاهی ممکن است شرکاء یک ملک به هر دلیلی نخواهند به شراکت ادامه بدهند، در این صورت اگر بین مالکین مشاعی در خصوص تقسیم ملک توافقی وجود نداشته باشند در این صورت متقاضی افراز یا تقسیم ملک مشاع باید بدوا به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای افراز نماید. چنانچه ملک مشاع، قابلیت افراز و تقسیم را نداشته باشد خواهان می تواند از دادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را بخواهد.

مال مشاع چیست؟

مشاع مالی است که دو یا چند نفر با نسبت های مشخص در ملکی به صورت اشتراکی مالکیت دارند. بنابراین، هر کدام از مالکین مشاعی در جزء جزء مال، مالکیت دارند. مالکیت مشاعی ممکن است به صورت اختیاری انتخاب شود، به عنوان مثال شخصی ملک مشاعی را از کسی خریداری نماید و در ان مال سهیم شود و یا اینکه اجباری باشد، به عنوان مثال مال به واسطه ارث بردن به شخص برسد.

شما عزیزان می توانید با انتخاب وکیل ملکی متخصص در دعاوی فروش ملک مشاع، و فقط یکبار حضور در دفتر وکیل و اعطاء به وکیل ملکی، تمامی مراحل درخواست افراز ملک مشاع، اخذ گواهی عدم افراز ملک مشاع، و درخواست فروش ملک مشاع و همچنین اجرای دستور فروش ملک مشاع را به وکلای مجموعه ما بسپارید و در هیچ یک از مراحل رسیدگی، نیازی به حضور شما در دادگاه نمی باشد.

مراحل گرفتن گواهی عدم افراز ملک مشاع

مطابق ماده یک قانون افراز، افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌ چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل وقوع ملک می باشد و واحد ثبت مکلف است با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.

در صورتی که ملک قابل افراز باشد اداره ثبت نسبت به تقسیم آن اقدام می نماید و چنانچه بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه ای به خواهان افراز داده می شود و در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک گواهی می گردد.

متقاضی افراز باید با به همراه داشتن گواهی نامه عدم افراز و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را برای اجرای حکم به دایره اجرا می فرستد. مدیر اجرا نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید. بنابراین، دستور فروش ملک مشاع، خواسته شریک ملک مشاع است برای فروش مال مشاع غیر قابل افراز.

• رایی که دادگاه در برابر اینگونه درخواستها صادر می کند دستور است و در قالب حکم یا قرار نیست. دستور فروش ملک مشاع قابل تجدید نظرخواهی و فرجام خواهی نمی باشد.
• توجه داشته باشید که دستور فروش چون حکم محسوب نمی شود، نیازی به تقاضای صدور اجرائیه از طرف خواهان نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه خواهان کافی است.
• در صورتی که ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، یا میان شرکا غایب و یا محجوری وجود داشته باشد، متقاضی تقسیم ملک مشاع، باید تقاضای تقسیم را از دادگاه درخواست نماید.
• چنانچه ملک مشاع توقیف و یا در رهن باشد، تقاضای دستور فروش ملک مشاع قابلت استماع نمی باشد.
• دعوای دستور فروش ملک مشاعی دعوای غیر مالی محسوب می شود، مگر در صورتی که اختلاف در مالکیت مطرح باشد.

مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع

مرحله اول : در صورتی که ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین مشاعی ملک باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضایی را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت تحویل دهد. پس از آن کارشناس مربوطه با مراجعه به پرونده ثبتی و پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه برداری انجام می ‌شود. پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی می‌رسد .

سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ملک مشاعی ابلاغ می ‌شود و این تصمیم ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل می باشد.

مرحله دوم : متقاضی افراز بعد از تهیه گواهی نامه عدم افراز، باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید. در مورد تقسیم اموال مشاع خواهان باید نام و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید و همچنین دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم به دادگاه صالح تسلیم نماید.

مرحله سوم : در این مرحله دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید. بعد از اینکه دسنور فروش ملک مشاع صادر شد، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد. در مزایده مال مشاع کارشناس یک قیمت پایه ای برای ملک مشاع تعیین می کند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بها را پیشنهاد داده باشد. توجه داشته باشید که عدم حضور سایر شرکا در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نمی باشد. متقاضی افراز یا همان شخصی که درخواست فروش کرده است می تواند این ملک را خریداری کند.

فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک

در صورتی که یکی از مالکین مشاعی نسبت به فروش تمام ملک مشاعی اقدام نماید در این صورت فروش نسبت به سهم خود صحیح اما نسبت به میزان سهم شرکاء دیگر مطابق مقررات قانون مدنی این معامله، معامله فضولی محسوب می شود. توجه داشته باشید که فروش ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکا جرم نیست و سایر شرکاء می توانند آن معامله را قبول یا رد کنند.

مرجع رسیدگی به صدور گواهی عدم افراز

مرجع رسیدگی به صدور گواهی عدم افراز مطابق قانون فروش و افراز املاک مشاعی مصوب سال ۱۳۵۷، در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است. توجه داشته باشید که اداره ثبت نسبت به املاکی گواهی عدم افراز صادر می کند که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد.

چه کسانی می توانند تقاضای دستور فروش ملک مشاع را بخواهند؟

در صورتی که ملک بین چند نفربه صورت مشاعی باشد هر یک از شرکا می توانند تقاضای دستور فروش ملک مشاعی را بخواهند. در اینصورت باید تمام شریکان طرف دعوا قرار بگیرند. به عنوان مثال اگر ملکی دارای 3 نفر مالک مشاعی باشد و یکی از شرکاء خواهان فروش ملک باشد باید 2 نفر دیگر را به عنوان خوانده طرف دعوا قرار دهد.

دادگاه صالح در فروش ملک مشاع

دادگاه صالح در فروش ملک مشاع، دادگاه محل وقوع ملک می باشد یعنی جایی که ملک در آنجا واقع شده است.

برای افراز ملک باید کجا برویم؟

برای افراز ملک باید به سند ملک توجه کرد که دارای دو حالت است :

• در صورتی که ملک مشاعی دارای سند رسمی است و جریان ثبتی آن تمام شده است باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرد.
• در صورتی که ملک مشاعی دارای سند رسمی نیست و جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است در این حالت درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.

مدت زمان دستور فروش ملک مشاع

مدت زمان دستور فروش ملک مشاع از زمان ثبت دادخواست تا زمان فروش ملک مشاعی از طرف دادگاه به عوامل مختلفی بستگی دارد. و لیکنبه صورت تقریبی برای فروش ملک مشاع 2 تا 6 5 ماه زمان نیاز است.

نحوه مزایده ملک مشاع

در صورتی که ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود می توانید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست دستور فروس ملک مشاع اقدام نمائید. در این خصوص باید گواهی عدم قابلیت افراز را نیز به پیوست دادخواست به دادگاه ارائه دهید.

دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات دستور فروش ملک را صادر و پرونده را برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام ارسال می کند. در مرحله بعدی ملک توسط کارشناس ارزیابی میشود و روز و ساعت مزایده مشخص و به مزایده گذاشته می شود. پس از مزایده و فروش ملک مشاع اجرای احکام، هزینه های قانونی خود را از آن مبلغ برداشت میکند و سهم هر یک از شرکاء را به آنها پرداخت می کند.

هزینه مزایده ملک مشاع

در صورتی که دادگاه دستور فروش را صادر کند و در مرحله اجرای حکم ملک مشاعی به فروش برسد هزینه مزایده ملک مشاع ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع یک بیستم آن (نیم عشر) می باشد.

هزینه دستور فروش ملک مشاع

هزینه دستور فروش ملک مشاع شامل هزینه دادرسی و هزینه مزایده است. مطابق مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوبه ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن، در صورت تقاضای یکی از مالکین مشاعی دادگاه فقط دستور فروش را صادر کند نه حکم. دستور صادره فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است. لذا فقط هزینه ثبت دادخواست باید پرداخت شود.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

خوانده: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور رای مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به علاوه کلیه خسارات دادرسی

تصویر مصدق سند مالکیت

گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهید صدر تهران

احتراماً اینجانب … به موجب سند مالکیت به شماره … مالک دو دانگ از شش ‌دانگ مشاع از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش … شهرستان … واقع شده در نشانی … می‌ باشم که در حال حاضر به دلیل اختلافات شدید با خواندگان دعوا در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.

نکات کلیدی دستور فروش ملک مُشاع

• توجه داشته باشید که تصمیمی که دادگاه برای دستور فروش ملک مشاع صادر می کند صرفا یک دستور است نه حکم. بنابراین، از سوی خوانده دعوا قابل اعتراض نیست.
• دادخواست دستور فروش ملک مشاع باید به طرفیت تمامی مالکین مشاعی مطرح شود یعنی اسم تمامی شرکا و یا وراث باید در ستون مخصوص خوانده نوشته شود درغیر اینصورت دادخواست رد می شود.
• در صورتی که ملک مشاعی در توقیف یا بازداشت باشد دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر می کند.
• درخواست فروش ملک مشاع زمانی امکانپذیرمی باشد که خواهان دعوا بدوا گواهی غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی را از اداره ثبت دریافت کرده باشد.

مستندات قانونی مرتبط با دستور فروش ملک مشاع

ماده ی ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

ماده ی ۹ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند.

ماده ی ۱۰ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه ی عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.

سوالات متداول در خصوص فروش مال مشاع

چگونه برای فروش ملک مشاع اقدام کنم؟

برای فروش ملک مشاع در ابتدا باید به اداره ثبت مراجعه و درخواست افراز ملک مشاع را بدهید . در صورتی که ملک قابلیت افراز داشته باشد سهم هر کس جدا می شود. ولی اگر ملک قابلیت افراز نداشته باشد باید گواهی عدم امکان افرازرا دریافت و از دادگاه تقاضای دستور فروش را بخواهید.

فروش مال مشاع به دستور دادگاه به چه صورت خواهد بود؟

دادگاه پس از صدور دستور فروش پرونده را به واحد اجرای احکام ارسال می کند. واحد اجرای احکام پس از تشکیل پرونده اجرایی ملک را با نظر کارشناسی ارزیابی و پس از آن به مزایده می گذارد.

درخواست فروش ملک مشاع در صلاحیت کجاست؟

درخواست فروش ملک مشاع در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

آیا دستور فروش ملک مشاعی که در رهن است امکانپذیر است؟

درصورتی که در رهن بانک باشد، امکان فروش آن وجود نخواهد داشت مگر اینکه وام دریافتی تسویه و فک رهن ملک صورت بگیرد. .

صدور دستور فروش ملک مشاع چقدر زمان می برد؟

صدور دستور فروش ملک مشاع از زمان ثبت دادخواست تا صدور دستور به صورت تقریبی 2 الی 5 ماه می باشد.

آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

دستور فروش ملک مشاع یک تصمیم شکلی است و حکم قضایی تلقی نمی شود که قابل تجدید نظر باشد. بنابراین امکان اعتراض نسبت به دستور فروش ملک مشاع وجود ندارد و قطعی می باشد.

اولین رئیس سازمان بورس چگونه عمل کرد؟/ از مداخلات دستوری در معاملات سهام تا ثبت دوران طلایی بورس در دولت روحانی

اولین دوره قانونی ۳۰ماهه شاپور محمدی به عنوان رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار رفته‌رفته به پایان خود نزدیک می‌‎شود. هرچند هنوز برای قضاوت درباره ماندنی یا رفتنی شدن «آقای رئیس» زود است، اما در این مقطع از تاریخ بازار سرمایه کشور، بازخوانی کارنامه رؤسای سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان یکی از بالاترین نهادهای نظارتی در بازار سرمایه کشور خالی از لطف نیست. این گزارش اولین قسمت از سلسله گزارش‌های بررسی عملکرد رؤسای سازمان بورس از ابتدا تا کنون است.

اقتصاد آنلاین - رامین بیات؛ بعد از آن که در ابتدای دولت اول محمود احمدی نژاد حسین عبده تبریزی به عنوان دبیر کل سازمان کارگزاران بورس از سمت خود کناره گیری کرد، مجلس نیز طی آذرماه سال 84 قانون تشکیل سازمان بورس و اوراق بهادار را به تصویب رساند و همزمان علی صالح آبادی به عنوان آخرین دبیرکل سازمان کارگزان بورس منصوب شد و بعد از ابلاغ تشکیل سازمان بورس وی در اردیبهشت سال 85 به عنوان اولین رئیس این سازمان مشغول به فعالیت شد.

صالح آبادی که از مدیران بسیار جوان دولت نهم به حساب می‌آمد، در ابتدای کار خود با توجه به اوضاع نه چندان مساعد بورس درصدد ساماندهی بر آن برآمد. به نوعی می‌توان گفت، وی تمام اقداماتی که در طول دوران فعالیت خود انجام داد، نیازهای روز بازار سرمایه ایران به شمار می‌آمد و گریزی از آنها نبود.

اقدامات مهم صالح آبادی

راه اندازی فرابورس و بورس انرژی، تفکیک نهاد ناظر بازار سرمایه از نهاد اجرایی، توسعه زیر ساخت‌های الکترونیک بورس و افزایش تعداد سهامداران بازار سرمایه را می‌توان از جمله اقدامات مهم این دانش آموخته دانشگاه امام صادق (ع) در دوران کاری خود برشمرد.

همچنین در ابتدای روی کار آمدن صالح آبادی با توجه به تغییر دولت، بحران اعتماد به بورس با توجه به تغییر دولت و شعارهای آن به وجود آمده بود که این امر کار را برای مدیر جوان بسیار سخت کرده بود و وی در تلاش برای بازگرداندن این اعتماد به بازار بود.

اصل 44 و ماجرای خصولتی‌ها

در اوایل دهه 80 ابلاغ سیاستهای کلی اصل 44 و ورود شرکت های بزرگ دولتی به بورس اتفاق افتاد. هرچند که این امر چندان با موفقیت همراه نبود و ایده سهام عدالت که سهام شرکت های دولتی در بورس در این غالب به مردم واگذار شد، در عمل نتوانست به اهداف اولیه خود دست پیدا کند. از طرفی شکل‌گیری شرکتهای به اصلاح خصولتی در دوران کاری صالح آبادی رقم خورد، این شرکتها که بخشی از سهام آن ها تحت عنوان سهام عدالت در اختیار مردم بود و بخش دیگر سهام آنها نیز در بازار مورد داد و ستد قرار میگرفت، در سالهای بعدی مشکلاتی را به وجود آوردند که به باور بسیاری از کارشناسان این معضلات امر خصوصی سازی را با موفقیت همراه نکرد.

مداخلات دستوری در بورس

یکی دیگر از اتفاقاتی که در دوره ریاست صالح آبادی بر سازمان بورس روی داد و حرف و حدیثهای بسیار را به وجود آورد، مداخلات دستوری در معاملات بورس به جهت حمایت از شاخص کل بود که بعضا از سوی نهاد ناظر بازار سرمایه صورت میگرفت با اعتراضاتی نیز همراه بود. بدعتی که ثبت دستورهای معامله ثبت دستورهای معامله در زمان ریاست صالح‌آبادی در این زمینه شکل گرفت به دوره سایر رؤسا نیز تسری پیدا کرد. در همان دوران بود که باور غلط ارتباط سطح شاخص کل بورس با عملکرد رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار شکل گرفت و مسئولیتی نانوشته و غیرضروری برای بدنه سازمان ایجاد کرد.

ورود شرکت‌های بزرگ به بازار

طی دهه 80، حجم بازار سرمایه بسیار بزرگ شد و شرکت‌های بزرگی از صنایع بزرگ، از جمله بانکیها، پالایشگاهیها، غول‌های پتروشیمی و. وارد بورس شدند که این امر باعث ایجاد جذابیت برای سهامداران و فعالان بازار شد. همین موضوع نیاز به بروزرسانی قوانین و اصلاح آنها را ایجاد کرد، اما این موضوع تا زمان ریاست محمدی مورد انجام قرار نگرفت.

متوقف شدن نماد های پالایشگاهی

بعد از این که در سال 89 نمادهای پالایشگاهی وارد بازار شدند، آن ها بسیار مورد توجه اهالی بازار سرمایه قرار گرفتند و رشدهای بسیار خوبی را تجربه کردند، این روند تا سال 91 و 92 ادامه پیدا کرد، اما به یکباره مطرح شدن بحث کیفی سازی پالایشگاه ها، گویی آب سردی بر پیکر سهامداران این شرکتها بود و با اجرایی شدن کیفی سازی و رعایت استانداردهای مختص به این موضوع، نمادهای پالایشگاهی سود های خود را از دست میدادند. با این اقدام سهامداران این نمادها متحمل ضررهای هنگفتی میشدند، دست آخر نیز سازمان بورس برای روشن شدن تکلیف این نمادهای، آنها را متوقف کرد تا وضعیتشان مشخص شود. اما سوالی که در آن ایام مطرح شد، این بود که چرا این بحث در ابتدای ورود پالایشگاهها به بورس مطرح نشد و نهادهای مربوطه در این قضیه باید جوابگوی عملکرد خود باشند، هر چند که دست آخر برای پالایشگاهها یک فرجه 5 ساله برای رعایت و اجرای کیفی سازی درنظر گرفتند.

عملکرد متناقض صندوق‌های سرمایه گذاری

درحالیکه مجوز اولین صندوق سرمایه گذاری در سال 86 صادر شد و قرار بود این صندوقها رقیب بانکها به حساب آیند، اما در عمل این اتفاق رخ نداد و بسیاری از صندوقهای سرمایه گذاری توسط بانکها تاسیس شدند و عملا این ابزارها از هدف اولیه وجودی خود فاصله گرفتند و تبدیل به ابزاری در دست بانکها شدند تا آنها بتوانند به طرقی مشتریان خود را از طریق این صندوقها حفظ کنند و به آنها سودهای بالاتر از نرخ سود بانکی در قالب این صندوقها پرداخت کنند.

حذف بورس ایران از فدراسیون جهانی بورس‌ها

یکی دیگر از اتفاقات مهم در دوران ریاست صالح آبادی در سازمان بورس حذف نام بورس ایران از فهرست فدراسیون جهانی بورسها بود که نهاد بین المللی بازار سرمایه در جهان به حساب میآمد و علت این کار نیز دولتی بودن سازمان بورس عنوان شد، از سویی این اقدام لطمه بسیار جدی به وجهه بین المللی بازار سرمایه ایران وارد کرد.

دوران طلایی بورس در دولت روحانی

بازده 100 درصدی بورس تهران در دی ماه 92 بود که در دوران دولت اول حسن روحانی رخ داد، این امر به دلیل گشایشهای مناسبات بین المللی برای کشورمان و شروع مذاکرات برجام بود، صالح آبادی از معدود مدیران اقتصادی بود که هم در دولت احمدی نژاد و هم دولت روحانی جایگاه خود را حفظ کرد و توانست دوران طلایی بازار سرمایه در سال 92 را به دلیل تغییر دولت و فضا تجربه کند.

کوچ از بازار سرمایه به بازار پول

صالح آبادی حدود 9 سال سکاندار بازار سرمایه بود تا اینکه در آ‌ذر ماه 93 از سمت خود استعقاء داد و از بازار سرمایه به بازار پول و مدیرعاملی بانک توسعه صادرات کوچ کرد، بعد از او هم محمد فطانت فرد ریاست سازمان بورس را پذیرفت و دو سال او نیز در این سمت باقی ماند.

معاملات مسکن گارانتی می‌شود؟

دنیای‌اقتصاد : مجلس با دو نقشه مصوب و مکمل برای نحوه تنظیم قراردادهای معاملات مسکن، هراس‌زدایی از این بازار را کلید زد. مصوبه اخیر مجلس -الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول- که برای بار دوم از سوی شورای نگهبان برگشت خورده، مشاوران املاک را از تنظیم سند عادی (مبایعه‌نامه) منع و نوع جدیدی از قراردادهای ملکی را تعریف کرده است. نمایندگان قرار است ابهامات اعضای شورا نسبت به این مصوبه را رفع کنند. همزمان مرکز پژوهش‌های مجلس، فرمول جدیدی برای پورسانت واسطه‌های ملکی پیشنهاد کرده است. این دو اقدام، معاملات مسکن را گارانتی می‌کند.

آشفته بازار قراردادهای ملکی و هراس پنهان خریداران وفروشنده‌‌‌های واحدهای مسکونی از ورود به مرحله اول معاملات مسکن، به زودی و با اجرای نقشه مصوب و مکمل مجلس برای ساماندهی بازار دلالی ملکی، از بین خواهد رفت.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، دو نقشه مصوب و مکمل مجلس برای ساماندهی و اصلاح فرآیند واسطه‌‌‌گری معاملات ملکی در حالی در صورت تایید نهایی به زودی مبنای ثبت قراردادهای ملکی و انجام فرآیندهای مربوط به معاملات ثبت دستورهای معامله مسکن قرار خواهد گرفت که در صورت اجرایی شدن این دو نقشه، مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های فعلی که در شکل قراردادهای غیررسمی بین متعاملین(خریدار و فروشنده مسکن)، نوشته می‌شود، با رسیدن به ایستگاه آخر برای همیشه منسوخ خواهد شد.

این دو نقشه، یک پادزهر برای نگرانی و هراس پنهان خریداران وفروشنده‌‌‌های مسکن برای ورود به بازار معاملات ملک تجویز می‌‌‌کند. اگر چه هر دو نقشه مصوب ومکمل مجلس برای از بین بردن آشفته بازار قراردادهای ملکی هنوز بدون نقص وکامل نیست اما می‌تواند به عنوان یک شروع خوب برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی، پس از طی مراحل تکمیلی، منجر به ایجاد ایمنی و اطمینان در متعاملان برای ورود به پروسه معاملات شود.

نقشه مصوب مجلس برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری و دلالی ملکی به یک قانون نسبتا جدید با عنوان «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول» شامل زمین ومسکن مربوط می‌شود که تیرماه امسال مصوب شد اما به دلیل برخی ابهامات و ایراداتی که شورای نگهبان به آن وارد کرده است پس از دو بار رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان در حال طی مراحل نهایی اصلاح است.

براساس این قانون وآن طور که در ماده یک آن آمده است جزئیات تمام معاملات مسکن اعم از خرید و فروش و پیش‌‌‌فروش ساختمان و همچنین اجاره واحدهای مسکونی با مدت بیش از دو سال پس از لازم‌‌‌الاجرا شدن قانون، باید در سامانه‌‌‌ای متصل به سازمان ثبت اسناد واملاک کشور به صورت رسمی به ثبت برسند و معاملاتی که به ثبت نرسیده باشند باطل خواهند بود. معاملات ثبت نشده در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور در هیچ‌کدام از ادارات ومحاکم پذیرفته نخواهند شد و فقط فردی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت ملک به نام او ثبت شده باشد.

عدم‌اطمینان تا دقیقه ۹۰

ریشه این ماجرا به نگرانی مهم و عمده در میان خریداران و فروشنده‌‌‌های مسکن برمی‌‌‌گردد. به دلیل ابهامات فراوان در مسوولیت‌‌‌ها وماموریت‌‌‌‌‌‌ها و همچنین وظایف ضلع سوم معاملات مسکن(گروهی که مسوولیت ایجاد ارتباط و اتصال بین خریدار وفروشنده مسکن در معاملات ملکی در قالب قراردادی تحت عنوان مبایعه‌‌‌نامه دارد)، بخش زیادی از متقاضیان خرید وفروش مسکن برای ورود به پروسه معاملات ملکی با ترس و نگرانی روبه‌رو هستند. هم‌‌‌اکنون به دلیل ابهامات زیادی که نسبت به چگونگی انعقاد قراردادهای ملکی و فاصله‌‌‌ای که بین تنظیم مبایعه‌‌‌نامه و صدور سند رسمی و محضری وجود دارد، بسیاری از متعاملان به‌خصوص خریداران مسکن از زمان ورود به پروسه معامله تا زمان صدور سند رسمی، در نگرانی وهراس قرار دارند.

در حالی که در عرف و در واقعیت بازار معاملات مسکن صحت وسلامت ۱۰۰‌درصدی معاملات ملکی تنها بعد از صدور سند رسمی برای خریدار محرز می‌شود، همواره خریداران تا زمان صدور سند رسمی به شکل کامل نسبت به صحت معامله‌‌‌ای که انجام داده‌‌‌اند اطمینان ندارند ودر هراس به سر می‌‌‌برند. این در حالی است که مطابق با عرف بازار معاملات مسکن، تا زمان تنظیم سند رسمی به نام خریدار در دفاتر اسناد رسمی وابسته به سازمان ثبت املاک و اسناد کشور، خریداران معمولا ۹۰‌درصد بهای واحد مسکونی را به فروشنده پرداخت کرده‌‌‌اند و تنها پرداخت ۱۰‌درصد از بهای کل معامله به‌روز تنظیم سند موکول می‌شود.

در واقع صدور سند مرحله آخر فرآیند معامله ملکی محسوب می‌شود در حالی که توافق منجر به تبادل بهای ملک معامله شده در مرحله اول فرآیند معامله در قالب مبایعه‌‌‌نامه صورت می‌گیرد.

اما مجلس، تیر امسال، با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از قبیل زمین و واحدهای مسکونی، ‌درصدد اصلاح آشفته بازار معاملات ملکی برآمد. اخیرا برای دومین بار شورای نگهبان با وارد کردن برخی ابهامات به این قانون، قانون را مجددا به مجلس برگشت زده است.

اما کارشناسان پیش‌بینی می‌‌‌کنند به دلیل اهمیت این نقشه مصوب برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی به احتمال بسیار زیاد این مصوبه بعد از چکش‌‌‌کاری نهایی از سوی مجلس و رفع ابهامات مطرح شده از سوی شورای نگهبان، تاییدیه نهایی دریافت کرده وبه زودی در بازار معاملات مسکن ملاک عمل قرار خواهد گرفت. در صورت تایید نهایی و لازم‌‌‌الاجرا شدن این نقشه مصوب و همچنین تصویب یک طرح مکمل که هم‌‌‌اکنون در مجلس در دست بحث و بررسی برای تصویب قرار دارد، دست‌‌‌کم چهار تغییر و دگرگونی مثبت برای بازار معاملات مسکن ایجاد خواهد شد. در واقع در صورت تایید نهایی نقشه مصوب وتصویب و لازم الاجرا شدن نقشه مکمل، مبایعه‌‌‌نامه یا سند غیررسمی معاملات مسکن در ایستگاه آخر قرار گرفته و قراردادهای جدید ورسمی تحت نظارت سازمان ثبت اسناد واملاک کشور با ثبت در سامانه این سازمان، به عنوان پیش‌‌‌نویس سند رسمی، جایگزین اسناد عادی معاملات ملکی یا همان مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌ها می‌شود.

جزئیات نقشه مکمل

نقشه مصوب مجلس برای ثبت دستورهای معامله ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری و ثبت معاملات مسکن به صورت رسمی، در حالی تمام معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی و همچنین پیش‌‌‌فروش واجاره‌‌‌های مسکن با مدت زمان بالاتر از دو سال را ملزم به ثبت رسمی در سامانه تحت نظارت سازمان ثبت اسناد واملاک کشور می‌‌‌کند که مجلس در حال بررسی نقشه مکمل ساماندهی بازار ودلالی ملکی است.

در قالب این طرح که در واقع به نوعی نقشه مکمل مصوبه الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول محسوب می‌شود، طرح کاهش تعرفه بنگاه‌‌‌های معاملات مسکن، در دستور کار قرار گرفته است. در قالب جزئیات این ثبت دستورهای معامله طرح، در صورت تصویب واخذ تاییدیه نهایی از سوی شورای نگهبان، تعرفه یا کمیسیون بنگاه‌‌‌های معاملات املاک در فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی به یک دوم کاهش خواهد یافت. استدلال طراحان این طرح آن است که وابستگی درآمد واسطه‌‌‌های ملکی به قیمت فروش مسکن یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش غیرمتعارف سطح قیمت‌ها در بازار معاملات املاک مسکونی است. در واقع به دلیل وجود این وابستگی، برخی واسطه‌‌‌ها اقدام به تاثیرگذاری بر بازار و افزایش سطح قیمت‌ها کرده تا از این طریق درآمدهای خود را افزایش دهند، بنابراین لازم است تا حق کمیسیون آنها به یک دوم کاهش یابد.

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی نهاد قانون‌گذار کشور(مجلس) و به عنوان نهادی که نمایندگان وطراحان طرح در مجلس، با استناد به نظرات آن اقدام به اصلاح و چکش‌‌‌کاری طرح‌‌‌های ارائه شده در زمینه‌‌‌های مختلف می‌‌‌کنند، به تازگی در یک گزارش کارشناسی، نظرات خود را درباره این طرح اعلام کرده است. این گزارش که در روزهای اخیر از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس منتشر شده است نسخه ترجیحی برای ساماندهی فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی به منظور قطع ارتباط درآمد واسطه‌‌‌های ملکی از قیمت مسکن ارائه کرده است. پیشنهاد ارائه شده در این زمینه از سوی بازوی پژوهشی مجلس، می‌تواند نقشه مکمل ساماندهی آشفته‌‌‌‌بازار فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی را با فرمول بهتری ارائه کند.

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در این باره اعلام کرده است کاهش ۵۰‌درصدی تعرفه واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن، اگرچه در جهت کاهش قیمت مسکن می‌تواند اثرگذار باشد اما مشکل موجود در این رابطه را به نحو مطلوب و اساسی برطرف نمی‌‌‌کند؛ چرا که حتی در صورت کاهش تعرفه‌‌‌ها، باز هم درآمد واسطه‌‌‌های ملکی وابسته به‌درصدی از بهای معامله انجام شده است و بنابراین تفاوت چندانی ایجاد نمی‌شود. مرکز پژوهش‌‌‌ها در این نقشه مکمل پیشنهاد می‌‌‌کند بهتر است مبنای دستمزد یا کمیسیون واسطه‌‌‌های ملکی مطابق با قانون مصوب مجلس در ارتباط با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ‌درصدی از بهای قیمت معاملاتی(قیمت منطقه‌‌‌ای) مسکن باشد. چرا که با توجه به رشد فزاینده قیمت مسکن، پیش‌بینی می‌شود کاهش اعمال شده به زودی بی‌‌‌اثر شود. بنابراین مشکل اصلی در این حوزه بحث تعارض منافع میان قیمت ملک با تعرفه واسطه‌‌‌های ملکی است که در روش فعلی هر چه قیمت مسکن بالاتر رود، درآمد واسطه‌‌‌ها افزایش می‌‌‌یابد. بنابراین باید راهکار موثری اندیشیده شود که در آن ارتباط حق‌‌‌الزحمه واسطه‌‌‌های ملکی با قیمت روز ملک قطع شود و براساس معیار دیگری محاسبه شود. پیشنهاد اعلام شده از سوی بازوی پژوهشی مجلس آن است که براساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ارزش معاملات املاک( قیمت منطقه‌‌‌ای) و نه ارزش و قیمت روز واحدهای مسکونی به عنوان ماخذ دریافت حق‌‌‌الزحمه واسطه‌‌‌های ملکی در نظر گرفته شده و مبلغ تعرفه نیز به صورت شفاف در سامانه تحت نظارت سازمان ثبت اسناد واملاک کشور درج شود.

در تبصره یک ماده ۳ مصوبه مجلس در راستای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است: «تعرفه دلالان معاملات املاک باید با رعایت ضوابط ومعیارهای زیر تعیین شود:

۱-تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌‌‌های مستقیم اصلاحی مصوب ۲۷/ ۱۱/ ۱۳۸۰ تعیین شود.

۲-میانگین سالانه حجم پیش‌‌‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در مر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به ضورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.

۳-مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.

در این مصوبه تاکید شده است: «در هر حال، قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق‌‌‌التحریر یا حق‌‌‌الزحمه درج پیش‌‌‌نویس در سامانه موضوع این ماده ممنوع است.»

چهار تغییر مهم در پروسه معاملات

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، مصوبه تیرماه مجلس در خصوص الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دست‌‌‌کم دو تحول اساسی و نقشه مکمل مجلس در ارتباط با ساماندهی فعالیت واسطه‌‌‌های مسکن و قطع ارتباط میزان درآمد آنها با قیمت واحدهای مسکونی، حداقل دو تغییر مهم در بازار معاملات ملک ایجاد خواهد کرد. مجموعا چهار تحول اساسی با اجرای این دو نقشه در انتظار بازار مسکن است که می‌تواند ثبت دستورهای معامله آشفته‌‌‌بازار قراردادهای ملکی را از بین ببرد. در صورت دریافت تاییدیه نهایی مصوبه مجلس در ارتباط با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، و براساس ماده ۳ این قانون، دلالان مکلف خواهند شد پس از انجام مذاکرات مقدماتی بین خریدار وفروشنده یا موجر ومستاجر(در قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال)، پیش‌‌‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت اسناد واملاک کشور درج کنند وآن را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. سازوکار مربوط به این پیش‌‌‌نویس و سامانه باید توسط سازمان ثبت اسناد واملاک کشور تهیه و به تایید قوه قضائیه برسد. به موجب این قانون این سامانه باید حداکثر یکسال پس از لازم الاجرا شدن قانون، راه‌‌‌اندازی و در دسترس متعاملین و واسطه‌‌‌ها قرار بگیرد.

پایان سند عادی؟

تحول اساسی دوم در ارتباط با نقشه مصوب، مربوط به منع دلالان واسطه‌‌‌های معاملات مسکن از نوشتن اسناد عادی مربوط به معاملات ملکی است. براساس ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان معاملات املاک نمی‌توانند اقدام به تنظیم سند عادی معاملات ملکی کنند. در واقع واسطه‌‌‌های معاملات مسکن که از گذشته تاکنون اقدام به تنظیم وثبت مبایعه‌‌‌نامه به عنوان سند عادی معاملات مسکن می‌کردند در صورت لازم‌‌‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دیگر مجاز به تنظیم مبایعه‌‌‌نامه نخواهند بود. این افراد تنها مجازند تا فرآیندهای مربوط به دلالی و واسطه‌‌‌گری برای ایجاد ارتباط بین خریدار وفروشنده را انجام دهند و تنها اقدام به تکمیل و بارگذاری پیش‌‌‌نویس معامله انجام شده در سامانه تحت نظارت و زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد واملاک به عنوان مقدمه و پیش‌‌‌نویس سند رسمی کنند.

تحول سوم که در نتیجه اجرای نقشه مکمل حاصل خواهد شد مربوط به تغییر مبنای محاسبه دستمزد یا حق کمیسیون واسطه‌‌‌های معاملات مسکن است که همان‌‌‌گونه که شرح داده شد در صورت تصویب و تایید نهایی، براساس ضریبی از ارزش معاملاتی مسکن محاسبه و دریافت خواهد شد. این مدل محاسبه دستمزد یا حق دلالی املاک درست مشابه مدل محاسبه حق‌‌‌التحریر وحق ثبت معاملات مسکن در دفاتر اسناد رسمی است. با این تغییر دیگر واسطه‌‌‌های معاملات مسکن مجاز نخواهند بود تا دستمزد خود از بابت واسطه‌‌‌گری ملکی را براساس قیمت روز واحد مسکونی معامله شده از خریدار وفروشنده دریافت کنند.

۳‌میلیون به جای ۲۵‌میلیون

برآوردهای«دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون ارزش معاملاتی یا ارزش منطقه‌‌‌ای واحدهای مسکونی به طور متوسط بین ۳ تا ۵‌درصد از ارزش روز واحدهای مسکونی است. همچنین ضریبی که دفاتر اسناد رسمی برای دریافت حق التحریر وحق ثبت سند رسمی از متعاملین دریافت می‌‌‌کنند نیز به طور متوسط معادل ۳ تا ۵‌درصد از ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حال حاضر هزینه‌‌‌ای که واسطه‌‌‌های معاملات مسکن مطابق با تعرفه تعیین شده برای واسطه‌‌‌ها در زمان انجام معاملات مسکن از متعاملین دریافت می‌‌‌کنند در مجموع معادل ۵/ ۰‌درصد از بهای روز واحد مسکونی معامله شده است.

به این معنا که ۲۵/ ۰‌درصد از بهای معامله از خریدار و۲۵/ ۰‌درصد بهای معامله از فروشنده به عنوان کمیسیون واسطه‌‌‌گری ملکی در زمان تنظیم و نگارش مبایعه‌‌‌نامه دریافت می‌شود.

محاسبات نشان می‌‌‌دهد به عنوان مثال هزینه دلالی ملکی هم‌‌‌اکنون برای یک واحد مسکونی با بهای نزدیک به ۵‌میلیارد تومان رقمی در حدود ۲۵‌میلیون تومان در مجموع است که نیمی از آن از خریدار ونیم دیگر از فروشنده دریافت می‌شود.

در صورت لازم الاجرا شدن نقشه مصوب و مکمل برای ساماندهی فعالیت‌های واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن این میزان به مبلغ حدود ۲‌میلیون و۷۰۰‌هزار تومان در مجموع کاهش خواهد یافت. نیمی از این مبلغ را خریدار و نیمی از آن را فروشنده در زمان انجام معاملات ملکی پرداخت می‌‌‌کند.

چهارمین تحولی که در نتیجه اجرای نقشه مکمل در فرآیند واسطه‌‌‌گری بازار معاملات مسکن ایجاد خواهد شد مربوط به روشن شدن وشفاف شدن مسوولیت‌‌‌ها و وظایف دلالان ملک در فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی و انجام معاملات برای خریدار وفروشنده است.

بازوی پژوهشی مجلس در نقشه مکمل برای ساماندهی بازار واسطه‌‌‌گری معاملات مسکن تاکید کرده است: واسطه‌‌‌های ملکی در ازای دریافت حق‌‌‌الزحمه، علاوه بر دلالت طرفین و تسهیل عقد قرارداد، باید نسبت به احراز هویت طرفین معامله وبرخی ایرادات فاحش معامله، واجد مسوولیت تلقی شوند. همچنین در این نقشه مکمل پیشنهاد شده است تا سازوکاری مصوب واجرایی شود که اعتراضات یا رضایت مشتریان قبلی از نحوه عملکرد واسطه‌‌‌های ملکی توسط اتحادیه مربوطه یا سازمان تعزیرات حکومتی ارزشیابی شده و نتیجه بررسی به صورت شفاف به اطلاع عموم مردم و مشتریان احتمالی بعدی برسد. مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در این گزارش اعلام کرده است ضمن آنکه ساماندهی فعالیت واسطه‌‌‌های ملکی و همچنین ساماندهی وضعیت درآمدی آنها به جهت مقابله با حق‌‌‌الزحمه‌‌‌های نجومی دریافتی از سوی واسطه‌‌‌ها در فرآیندهای معاملات ملکی باید به فوریت در دستور کار قرار بگیرد اما طرحی که نماینده‌‌‌ها هم‌‌‌اکنون برای کاهش ۵۰‌درصدی تعرفه واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در دست بررسی دارند، با فرمول فعلی غیرموثر، ناکارآمد و غیرقابل تصویب است. باید این طرح به گونه‌‌‌ای تنظیم شود که ارتباط دستمزد واسطه‌‌‌ها با قیمت روز مسکن قطع شود و قیمت معاملاتی املاک مبنای محاسبه کمیسیون واسطه‌‌‌ها قرار بگیرد. چرا که تنها با کاهش ۵۰‌درصدی حق کمیسیون واسطه‌‌‌های ملکی مشکلات مربوط به تعارض منافع در این حوزه برطرف نخواهد شد وکماکان دستمزد واسطه‌‌‌ها با قیمت مسکن وافزایش بهای ملک به طور مستقیم در ارتباط خواهد بود.