نحوه خرید اوراق مشارکت

مدارک لازم برای خرید اوراق مسکن

انواع اوراق بهادار قابل معامله در بورس

اوراق بهادار قابل معامله 4 نوع میباشد که در ادامه مقاله به انواع آن خواهیم پرداخت.

اوراق مشارکت

این نوع اوراق نشان می دهد که در یک طرح اقتصادی، همکاری و مشارکت برای دارندگان این اوراق وجود دارد. فرض کنید یک شرکت خودروسازی برای راه اندازی خط جدید تولید خود به سرمایه نیاز دارد. بنابراین شرکت خودروساز، اوراق مشارکت منتشر می کند و با فروش آن به سرمایه گذاران، منابع مالی مورد نیاز خود را تأمین می نماید و هر کدام از سرمایه گذاران با توجه به سرمایه ای که در این مشارکت در نظر گرفته است در آن سهیم خواهد بود.

در نظر داشته باشید که برای انتشار اوراق مشارکت، طرح مذکور باید دارای توجیه اقتصادی باشد و در صورت تأیید این طرح توسط بانک مرکزی یا سازمان بورس، آن شرکت مجوز انتشار اوراق را خواهد گرفت و سود پرداختی نیز طبق این طرح توجیهی به طور دقیق مشخص خواهد شد.

شرکت انتشار دهنده اوراق تضمین می نماید که در فواصل زمانی تعیین شده سود مشخص را به عنوان سود علی الحساب به سرمایه گذاران پرداخت نماید. لازم به ذکر است سود این اوراق توسط بانک و یا مؤسسات مالی و اعتباری معتبر تضمین می شود. سود قطعی را شرکت بعد از پایان طرح محاسبه می نماید و اگر سود قطعی طرح از سودهای علی الحساب بیشتر باشد، مابه التفاوت به سرمایه گذاران پرداخت می شود و اگر طرح زیان کرده باشد، جبران مابه التفاوت به عهده ضامن می باشد.

نکاتی در مورد اوراق مشارکت:

• با توجه به اینکه سود این اوراق بهادار به صورت تضمین شده می باشد، ریسکی متوجه سرمایه گذار نخواهد بود.
• سودهای پرداخت شده بابت اوراق مشارکت معاف از مالیات می باشد.
• این اوراق مشارکت معمولا بی نام می باشند و فردی که این اوراق را در اختیار داشته باشد، مالک آن است. بنابراین باید از این اوراق محافظت نمود و البته برای محافظت هرچه بهتر، می توان آن را نزد بانک به امانت گذاشت تا از مواردی مانند سرقت و آتش سوزی و … در امان باشد.
• اوراق مشارکت برای طرح های اقتصادی عموما زمان بر است و دارای سررسید های ۳ یا ۴ ساله می باشند. اما می توان با مراجعه به یکی از شعب بانکی که اوراق را از آنجا خریداری نموده اید، این اوراق را زودتر از موعد سرسید تحویل و اصل پول خود را دریافت نمایید. سود های دریافتی تا تاریخ تحویل اوراق متعلق به فرد خواهد بود. البته معمولا در تسویه های زودتر از موعد، بانک نرخ سود پرداختی را کاهش داده و مابه التفاوت نرخ جدید و نرخ پرداختی را از مشتری خواهد گرفت.
• اگر اوراق بهادار مشارکت در بورس یا فرابورس پذیرفته شده باشد، می توان قبل از سررسید با مراجعه به کارگزاری نیز، این اوراق را به قیمتی که برای آن در بورس متقاضی وجود دارد، فروخت که در این صورت سود آن کاهش نمی یابد.

ناشران اوراق مشارکت چه کسانی هستند

علاوه بر شرکت های فعال در بخش خصوصی، دولت و شهرداری ها نیز برای تأمین منابع مالی پروژه های عمرانی، زیر بنایی، ساخت خطوط جاده ای، سدی تونل و … این اوراق را منتشر می کنند.

اوراق اجاره

فرض کنید یک شرکت هواپیمایی برای افزایش ظرفیت حمل و نقل مسافران خود، نیاز به یک فروند هواپیمای جدید دارد. اما در حال حاضر هیچ منبع مالی برای خرید این هواپیما را ندارد. بنابراین یک سازمان مالی این اوراق را منتشر میکند که نام آن نهاد واسط می باشد.

البته قبل از آن مجوز انتشار این اوراق باید از سازمان بورس گرفته شود و پس از آن نهاد واسط، این اوراق را به سرمایه گذاران می فروشد و با وجوه حاصل از فروش آن، هواپیمای مورد نیاز شرکت ناشر را می خرد و به آن اجاره می دهد. ناشر موظف است طی فواصل زمانی معین اجاره بها را به نهاد واسط پرداخت نماید و نهاد واسط نیز این مبلغ را به سرمایه گذاران پرداخت خواهد کرد.

پرداخت اجاره بها نیز مانند سود اوراق مشارکت توسط بانک مرکزی یا موسسه مالی و اعتباری معتبر تضمین می شود. در پایان دوره، نهاد واسط هواپیما را به قیمت خریداری شده به ناشر فروخته و اصل پول سرمایه گذاران را به آنها بر می گرداند. نهاد واسط در واقع نقش واسط بین خریدار و شرکت ارائه دهنده اوراق را دارد.

نکاتی در مورد اوراق اجاره

• با توجه به اینکه سود این اوراق به صورت تضمین شده می باشد، ریسکی متوجه سرمایه گذار نخواهد بود.
• سود های پرداختی معاف از مالیات می باشد.
• خریداران اوراق اجاره همانند اوراق مشارکت به نسبت سرمایه خود مالک دارایی مورد اجاره اند. بنابراین، این اوراق نیز مانند اوراق بهادار اسلامی می باشد که به پشتوانه یک دارایی معین منتشر شده است.
• اگر زودتر از موعد سررسید قصد فروش اوراق اجاره را دارید، در این صورت برای فروش این اوراق، به شرکت کارگزاری مراجعه کرده و درخواست فروش خود را اعلام نمایید. اگر خریداری برای این اوراق وجود نداشت، فردی تحت عنوان بازار گردان وظیفه دارد با خرید این اوراق نقد شوندگی آن را تضمین نماید.

انواع اوراق اجاره

اوراق اجاره طبق نوع قرارداد

1. اوراق اجاره به شرط تملیک: مثال هواپیما را به یاد بیاورید. در این مثال هواپیما با این شرط به شرکت هواپیمایی اجاره داده شد که این شرکت هواپیما را در پایان دوره با قیمت معین خریداری نماید. به این اوراق بهادار، اوراق اجاره به شرط تملیک گفته می شود. در ایران تمام اوراق اجاره منتشر شده از این دسته می باشند.
2. اوراق اجاره عادی: اگر در مثال هواپیما، شرط نشده باشد که هواپیما در پایان دوره اجاره توسط شرکت هواپیمایی خریداری شود، نهاد واسط باید این هواپیما را خود بفروش برساند که در این صورت احتمال این که هواپیما به قیمت کمتر فروخته شود وجود خواهد داشت. پس تضمینی وجود ندارد که عین مبلغ سرمایه گذاری به افراد داده شود.

اوراق اجاره طبق هدف انتشار

1. اوراق اجاره باهدف تأمین دارایی: با فرض همان مثال قبل، شرکت با هدف تأمین دارایی خود برای افزایش ظرفیت حمل و نقل مسافر اوراق را منتشر کند.
2. اوراق اجاره باهدف تأمین نقدینگی: اگر شرکت هواپیمایی با کمبود ظرفیت روبه رو نباشد ولی برای فعالیتهای دیگر مشکل نقدینگی داشته باشد، در این صورت چند هواپیما را می فروشد و با این مبلغ نقدینگی اش را افزایش می دهد و دوباره هواپیما را اجاره می کند.
3. اوراق اجاره رهنی: یکی از قراردادهایی که بانکها و شرکتهای لیزینگ بر اساس آن به متقاضی تسهیلات می دهند، قرارداد اجاره به شرط تملیک است. طبق این قرارداد بانک دارایی متقاضی را خریداری می نماید و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به وی می دهد. در این قرارداد دارایی برای بانک است. حال اگر بانک قبل از سررسید پول بخواهد، دارایی ای که در رهنش است را به نهاد واسط می فروشد و تأمین مالی می کند. نهاد واسط هم اوراق اجاره منتشر می کند و با پول آن دارایی را خریداری می نماید. بنابراین مالکیت از بانک به دارندگان اوراق منتقل خواهد شد.

سهام در اوراق بهادار

این نکته بسیار جالب را بدانید که معاملات سهام در بورس بیشترین حجم معاملات را در این بازار شامل می شود. سهم را می توان به اندازه مالکیت هر شخص نسبت به دارایی معرفی نمود. فرض کنید کارخانه ای با سرمایه ۱ میلیارد تومان داریم. اگر کل این کارخانه متعلق به یک نفر باشد تنها آن فرد مالک کارخانه است اما اگر ۴ نفر به نسبت مساوی مالک کارخانه باشند در آن صورت سهم هر کدام، یک چهارم خواهد بود.

بنابراین معنی سهم را می توان به اندازه مالکیت هر شخص از دارایی های موجود دانست. در میان اوراق بهادار موجود در بازار، سهام عادی متداول ترین اوراق بهادار محسوب می شود. سهام عادی دارای ارزش اسمی بوده و تعداد آن برای هر شرکت، بسته به میزان سرمایه آن شرکت می باشد. در حال حاظر ارزش هر سهم برابر هزار ریال معادل یک صد تومان در هر سهم عادی در ایران می باشد. تعداد سهام عادی هر شرکت نیز حاصل تقسیم سرمایه آن بر ارزش اسمی هر سهم می باشد.

ویژگی های سهام عادی

• سهامداران به نسبت تعداد سهام عادی که خریداری نموده اند، مالک شرکت می باشند.
• مسئولیت سهامداران محدود به تعداد سهام آنها می باشد. یعنی در صورت ورشکستگی شرکت، چنانچه پول حاصل از فروش تمام دارایی های شرکت کفاف همه بدهی های شرکت را ندهد، برخلاف شرکت های تضامنی، سهامداران عادی شرکت های سهامی عام مسئولیتی مازاد بر تعداد سهامشان در قبال تسویه بدهی های شرکت نداشته و تحت پیگرد قانونی قرار نخواهند گرفت.
• سهام عادی فاقد زمان سررسید بوده و ناشر سهام عادی ملزم به باز خرید این اوراق نمی باشد.
• بیشترین ریسک سرمایه گذاری متوجه صاحبان سهام عادی در شرکت خواهند بود، زیرا در صورتی که سهم شرکت با کاهش سود و یا دچار زیان گردیده باشد، ارزش بازاری و ذاتی سهام عادی آن شرکت کاهش خواهد یافت. در نظر داشته باشید که زمانی که یک شرکت منحل می شود و یا تمام دارایی های موجود نحوه خرید اوراق مشارکت شرکت بفروش می رسد، در این لحظه پس از تسویه همه بدهی های شرکت و پرداخت حقوق صاحبان سهام ممتاز، آن چیزی که باقی خواهد ماند را بین صاحبان سهام عادی به نسبت مالکیتشان تقسیم خواهند نمود. بنابراین گفته می شود که دارندگان سهام عادی مالک نهایی شرکت می باشند.
• به میزان تعداد سهام، سهامداران عادی شرکت و درصد مالکیت آنان می توانند در انتخاب هیئت مدیره شرکت و یا با تأیید اهداف مدیریت شرکت و یا رد آن (تغییر ساختار درونی، یکی شدن شرکت ها، افزایش سرمایه و یا کاهش سرمایه) حق رأی دارند. اما این موضوع را نمی توان به این صورت در نظر گرفت که هر کدام از سهام داران می توانند نظرات و تفکرات شخصی خود را بر این شرکت اعمال نمایند بلکه فقط می توانند با توجه به رای خود در تصمیم گیری های شرکت که توسط مدیران صورت می گیرد، اظهار نظر نماید.

قراردادهای آتی در اوراق بهادار

آتی سهم

قرارداد آتی سهام نوع دیگری از قرارداد است که در آن فروشنده این قرارداد متعهد می گردد که تعداد مشخصی از یک سهام را در آینده با قیمت معین به خریدار تحویل نماید. از طرف دیگر تعهد خریدار این قرارداد آتی این است که سهام مورد نظر را در تاریخ تعیین شده، با قیمت معین از فروشنده اوراق، خریداری نماید.

آتی کالا

قرارداد آتی نوعی ابزار مشتقه (مبتنی یا مشتق از یک دارایی پایه) است که به واسطه آن فروشنده تعهد می کند در زمان مشخصی (سررسید)، مقدار معینی از یک کالای مشخص را به قیمتی که در لحظه حال (همین لحظه) تعیین می کنند، به خریدار بفروشند. و تعهدی که طبق این قرار داد خریدار را ملزم می کند تا کالای مورد نظر را با همان مشخصات (مقدار و زمان)، خریداری نماید.

بنابراین به طور خلاصه قرارداد آتی را می توان توافقنامه ای دو طرفه دانست که مبتنی بر خرید یا فروش دارایی مشخص می باشد البته در زمان مشخص و در آینده و با توجه به قیمت مشخص در حال حاضر نیز می باشد.

چگونه بدون نوبت وام مسکن بگیریم؟ شرایط دریافت وام اوراق مسکن

وام اوراق مسکن که به‌نام وام انفرادی از محل اوراق ممتاز یا اورق گواهی حق تقدم هم شناخته می‌شود، راهی برای دریافت سریع‌تر وام مسکن برای متقاضیان است. درواقع اگر در بانک مسکن حساب نداشته و همین حالا نیاز به وام خرید مسکن دارید، احتمالا روش زیر برای شما بهترین راه خواهد بود. اگر هم هنوز دو دوره (۱۲ ماه) از افتتاح حساب شما نگذشته است، می‌توانید از این تسهیلات استفاده کنید. در ادامه مطلب، با شرایط دریافت، مدارک لازم، اقساط و دیگر نکات دریافت وام اوراق مسکن آشنا می‌شوید.

عناوین این مطلب

وام اوراق مسکن چیست؟

بانک مسکن در مجموعه تسهیلاتی که برای ساخت یا خرید خانه پرداخت می‌کند، راهی را برای دریافت سریع‌تر وام در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد. راهکار بانک مسکن به‌نام وام اوراق مسکن شناخته می‌شود که نوعی وام مسکن بدون سپرده به‌شمار می‌آید. درواقع در این وام نیازی به سپرده گذاری طولانی‌مدت و انتظار حدودا یک‌ساله نیست و افرادی که پس‌انداز مناسبی داشته باشند، امکان دریافت وام را در مدت کوتاه‌تری پیدا می‌کنند.

اوراقی که برای دریافت وام مسکن بدون سپرده به متقاضیان فروخته می‌شوند، به‌نام اوراق ممتاز بانک مسکن مشهور هستند. همان‌طور که گفته شد، این مسیر دریافت وام مسکن سریع‌تر از مسیر سپرده‌گذاری است؛ البته فراموش نکنید که سود بازپرداخت وام مسکن از محل اوراق ممتاز، بیش از وام سپرده‌گذاری خواهد بود.

متقاضیان دریافت وام اوراق مسکن باید اوراق حق تقدم یا اوراق تسه خریداری کنند. این اوراق در شعب بانک مسکن و فرابورس به فروش می‌رسند. درنتیجه افرادی که در بازار بورس و اوراق بهادار مجوز خرید و فروش دارند، می‌توانند به‌راحتی اوراق حق تقدم بانک مسکن را نیز خریداری کنند.

شرایط وام اوراق مسکن ۹۹

اوراق ممتاز بانک مسکن هم برای وام خرید مسکن و هم برای وام ساخت، فروخته می‌شود. طبق آخرین مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف وام اوراق مسکن در سال ۱۳۹۸ افزایش یافت که تاکنون در سال ۱۳۹۹ ثابت بوده است. در ادامه، شرایط پرداخت و سقف وام مسکن از محل اوراق ممتاز را برای وام‌های ساخت و خرید بررسی می‌کنیم.

شرایط وام خرید مسکن بدون سپرده

پس از افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق حق تقدم، اکنون هر فرد ساکن در تهران می‌تواند تا ۱۰۰ میلیون تومان با خرید اوراق، وام خرید دریافت کند. این مبلغ برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، ۸۰ میلیون و برای سایر شهرها، ۶۰ میلیون تومان است. درنتیجه، سقف پرداخت وام خرید مسکن از محل اوراق، برای زوجین به‌صورت زیر تعریف می‌شود:

• تهران: ۲۰۰ میلیون تومان
• مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر: ۱۶۰ میلیون تومان
• سایر شهرها: ۱۲۰ میلیون تومان

جهت نحوه خرید اوراق مشارکت حمایت از خرید و ساخت خانه در مناطق بافت فرسوده شهری، نرخ سود تسهیلات در این مناطق کمتر است. متقاضیان دریافت وام اوراق مسکن در مناطق فرسوده ۱۶ درصد و در خارج از این مناطق، ۱۷/۵ درصد سود تسهیلات پرداخت می‌کنند.

از شرایط مهم دریافت وام خرید مسکن بدون سپرده می‌توان به عدم وجود سابقه چک برگشتی و بدهی در سیستم بانکی اشاره کرد.

بانک مسکن برای بازپرداخت وام از محل اوراق، دو روش ساده و پلکانی دارد. متقاضیان دریافت‌کننده وام در خارج از مناطق فرسوده شهری، حداکثر ۱۲ سال فرصت بازپرداخت دارند که به دو صورت ساده و پلکانی ممکن می‌شود. متقاضیان در مناطق فرسوده نیز در روش ساده، حداکثر ۱۵ سال فرصت بازپرداخت پیدا می‌کنند. البته درصورت انتخاب روش پلکانی، فرصت بازپرداخت در این مناطق هم به ۱۲ سال محدود می‌شود.

شرایط وام ساخت مسکن بدون سپرده

متقاضیان دریافت وام از محل اوراق بانک مسکن برای ساخت ملک، شرایط یکسانی از لحاظ سقف تسهیلات و نرخ سود دارند. تنها نکته متفاوت وام ساخت با وام خرید را می‌توان در مدت بازپرداخت مشاهده کرد که طبق اعلامیه دی‌ماه بانک مسکن، به‌صورت زیر عنوان می‌شود. از آنجا که ساخت مسکن در بسیاری از موارد به‌صورت مشارکت در ساخت انجام می‌شود، شرایط بازپرداخت تمرکز زیادی روی مشارکت دارد.

طبق اعلامیه بانک مسکن، حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات فروش اقساطی ناشی از سهم الشرکه از محل اوراق ممتاز بدون احتساب دوران مشارکت، ۱۲ سال است. البته به شرطی که که طول دوره مشارکت انفرادی از ۱۲ ماه و طول دوره مشارکت مجتمع و شرکت‌های تعاونی مسکن از ۱۸ ماه بیشتر نشود.

اگر طول دوره مشارکت انفرادی از ۱۲ ماه و طول دوره مشارکت مجتمع و شرکت‌های تعاونی مسکن از ۱۸ ماه بیشتر شود، مدت بازپرداخت تسهیلات فروش اقساطی سهم الشرکه بانک با احتساب مدت مازاد بر ۱۲ ماه یا ۱۸ ماه (به صورت ماه شمار)، حداکثر ۱۲ سال می‌‌شود .

نکته پایانی این‌که در مناطق بافت فرسوده شهری اگر طول دوران مشارکت مدنی از ۱۸ ماه تجاوز نکند، مدت فروش اقساطی حداکثر ۱۵ سال می‌شود.

• مطلب مرتبط: شرایط دریافت وام تعمیر مسکن یا وام جعاله از همه بانک‌ها

روش خرید اوراق ممتاز بانک مسکن

روش خرید اوراق به این صورت است که متقاضی وام با مراجعه به یکی از شعب بانک مسکن یا یکی از شعب کارگزاری فرابورس می تواند تا سقف مشخص شده و به میزانی که نیاز به وام دارد اوراق بخرد. اوراق ممتاز بانک مسکن قابلیت خرید و فروش در فرابورس را دارند و می‌توان بدون دریافت وام هم از آن‌ها استفاده کرد.

به‌خاطر ماهیت اوراق که به‌صورت اوراق دارای ارزش در بورس خرید و فروش می‌شوند، قیمت لحظه ای اوراق مسکن اهمیت زیادی برای متقاضیان دارد. برای مشاهده قیمت لحظه‌ای می‌توانید به وب‌سایت فرابورس به نشانی irfarabourse.com مراجعه کنید.

نکته مهم در خرید اوراق بانک مسکن این است که متقاضی باید مجوز فعالیت در فرابورس را داشته باشد. درنتیجه باید پیش از اقدام به خرید، در سامانه جامع اطلاعات مشتریان (سجام) به آدرس sejam.ir ثبت‌نام کرده و کد بورسی دریافت کنید.

مدارک مورد نیاز برای دریافت وام مسکن بدون سپرده

طبق آخرین اطلاعیه بانک مسکن، متقاضیان دریافت وام بدون سپرده‌گذاری باید اصل و تصویر مدارک زیر را در هنگام تکمیل درخواست، به‌همراه داشته باشند:

• همه صفحات سند مالکیت
• پروانه ساختمانی
• پایان کار ساختمانی
• بنچاق (درصورت لزوم) با تشخیص شعبه
• مبایعه نامه یا قولنامه
• کارت ملی و شناسنامه (همه صفحه‌ها) خریدار و فروشنده
• کارت پایان خدمت سربازی یا کارت معافیت
• قبض برق ساختمان (در صورت تشخیص شعبه)
• وکالتنامه
• کارت ملی و شناسنامه وکیل (همه صفحه‌ها)
• اگر لک مورد معامله، اوقافی است، اجاره نامه ملک باید ارائه شود
• فرم درخواست تکمیل و امضا شده

جدول اقساط وام اوراق مسکن

بانک مسکن هرساله و بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار، جدول اقساط همه وام‌های خود را منتشر می‌کند که در ادامه، جدول اقساط مربوط به وام بدون سپرده‌گذاری را برای سال ۹۹ مشاهده می‌کنید:

اقساط (ریال)

مدت بازپرداخت

نرخ سود

سقف تسهیلات (میلیون ریال)

شهر

۱۶.۶۶۰.۰۰۰

۱۲ سال

۱۷/۵ درصد

۱۰۰۰

تهران

۱۳.۳۳۰.۰۰۰

۸۰۰

مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر

۱۰.۰۰۰.۰۰۰

۶۰۰

سایرشهرها

۱۴.۶۹۰.۰۰۰

۱۵ سال

۱۶ درصد

۱۰۰۰

تهران

۱۱.۷۵۰.۰۰۰

۸۰۰

مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر

۸.۸۲۰.۰۰۰

۶۰۰

سایرشهرها

از نکات مهم دیگری که باید درباره وام مسکن از محل اوراق ممتاز بدانید، شرایط ملک مورد معرفی است. به‌طور خلاصه ملکی که برای دریافت این وام اعلام می‌شود نباید بیش از ۲۵ سال سن داشته باشد. به بیان دیگر، از تاریخ صدور جواز ساخت آن نباید بیش از ۲۵ سال سپرده شده باشد. در غیر این‌صورت، سقف وام پرداختی برای همه شهرها، ۲۰ میلیون تومان کاهش پیدا می‌کند. از شرایط دیگر ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ملک مورد معرفی باید شرایط و مشخصات لازم (از جمله رعایت آیین‌نامه ۲۸۰۰، تأیید استحکام بنا، چک لیست کنترل کیفیت ساختمان و دیگر موارد مطابق سایر تسهیلات مشابه) را داشته باشد.
• جهت دریافت سقف تسهیلات باید ۸۰ درصد ارزش کارشناسی ملک که توسط ارزیاب بانک محاسبه و در گزارش ارزیابی درج می شود، تکافوی تسهیلات را بنماید.

نکته پایانی این‌که متقاضیان دریافت وام بدون سپرده‌گذاری بانک مسکن می‌توانند به‌صورت همزمان وام جعاله نیز دریافت کنند که حداکثر به مبلغ ۴۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود. اکنون و با اطلاع از شرایط پرداخت وام بدون سپرده‌گذاری به متقاضیان بانک مسکن، شاید انتخاب آسان‌تری در پیدا کردن تسهیلات مناسب داشته باشید.

• بیشتر بخوانید: بورس مسکن چیست؟ آیا خرید خانه از این مسیر ممکن می‌شود؟

نظر شما چیست؟ آیا تسهیلات بانک مسکن برای خانه‌دار شدن شهروندان کافی هستند؟

اوراق مشارکت

اوراق مشارکت نوعی از اوراق بهادار است که توسط دولت، شهرداری، شرکت‌های دولتی و خصوصی، برای تأمین مالی طرح‌ های عمرانی یا زیرساختی در کشور، منتشر می‌گردد. تهیهٔ دستورالعمل اجرایی و مقررات ناظر بر انتشار اوراق مشارکت بر عهدهٔ بانک مرکزی است. طبق دستورالعمل بانک مرکزی، اوراق مشارکت اوراق بهاداری هستند که با مجوز بانک مرکزی برای تأمین بخشی از منابع مالی مورد نیاز، طرح‌های سودآور تولیدی و خدماتی (به استثنای امور بازرگانی) در چارچوب عقد مشارکت مدنی، توسط سازمان جاری منتشر می‌شود. در هر ورقهٔ مشارکت، میزان سهم دارندهٔ آن مشخص شده‌ است. ولين اوراق مشارکت منتشر شده در کشور که در سال ۱۳۷۳ انتشار يافت مربوط به شهرداری تهران می باشد که با هدف نوسازی بافت فرسوده و اجرای پروژه بزرگراه نواب با نرخ سود علي الحساب ۲۰ درصد در سال منتشر شد.

انواع اوراق مشارکت

به‌صورت کلی، این اوراق به‌صورت‌های زیر در دسترس افراد قرار می ‌گیرند:

– اوراق مشارکت با نام و بی نام

بی‌نام بودن یا بانام بودن این اوراق یعنی اینکه وقتی آن را به‌صورت “با نام” عرضه کنند، یعنی نام اشخاص بر روی برگه مشارکت درج می‌شود. بنابراین در صورت سرقت یا مفقود شدن این اوراق، دیگر اشخاص، نمی‌توانند آن را معامله کنند. حال اگر در شرایط اوراق مشارکت، آن را به صورت “بی‌نام” عرضه کنند، در این صورت، اوراق در وجه حامل بوده و کسی که آن را در دست دارد، دارنده آن اوراق محسوب می‌شود. بنابراین افرادی که سرمایه خود را به خرید چنین اوراقی اختصاص می‌دهند، برای حفظ امنیت، دارایی خود را در صندوق امانات بانکی نگه ‌می‌دارند.

– اوراق مشارکت بورسی

اوراق مشارکت بورسی همان اوراقی هستند که در بستر بازار بزرگ بورس و فرابورس کشور، مورد معامله قرار می ‌گیرند. این نوع از اوراق مشارکت، خود به سه صورت زیر دسته ‌بندی می‌ شوند:

به کسر: این اوراق با قیمتی پایین ‌تر از قیمت نحوه خرید اوراق مشارکت اسمی به فروش می ‌رسند و سود اصلی حاصل از آن برای خریدار نیز در مابه‌التفاوت قیمت خرید و قیمت اسمی سررسید قرار دارد. خرید این نوع از اوراق، یک سرمایه گذاری کوتاه‌مدت خواهد بود.

قابل تعویض با سهام: این اوراق نیز توسط شرکت‌های سهامی عام در بورس منتشر می‌ شوند و در سررسید نهایی خود، با دیگر سهام شرکت‌های بورس، قابل معاوضه هستند. یعنی به جای پرداخت قیمت، می‌توان به جای آن، سهام دیگر را خریداری کرد.

قابل تبدیل به سهام: این گونه اوراق نیز توسط شرکت‌های سهامی عام منتشر شده و در سررسید نهایی، به سهام شرکت مربوطه خود تبدیل می‌ شوند.

افراد می‌توانند در بستر سازمان بورس و اوراق بهادار کشور، اوراق مشارکت را به سه صورت فوق خریداری کرده یا به فروش برسانند.

– اوراق مشارکت غیر بورسی

اوراق مشارکت شرکت‌ های غیر بورسی، اوراقی هستند که تحت نظارت بانک مرکزی منتشر شده و در شعب بانک ‌های عامل، قابل خریداری یا فروش هستند. در واقع، این نوع از اوراق در بازار آزاد و پولی معامله می‌ شوند و ربطی به بورس ندارند. این اوراق می ‌توانند به صورت‌ های زیر نیز وجود داشته باشند:

ارواق مشارکت بانک مرکزی: این اوراق برای محقق کردن اهداف اقتصادی دولت، توسط بانک مرکزی ارائه می‌ شوند و دیگر بانک‌های عامل هم می‌توانند آن را بازخرید کنند.

اوراق مشارکت نهادهای دولتی و خصوصی: این اوراق، دقیقاً با هدف تأمین مالی پروژه‌های کلان در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می ‌گیرند. همچنین شرکت‌های غیر دولتی نیز با هدف تأمین مالی خود و با تضمین بانک مرکزی، دست به انتشار اوراق مشارکت می‌زنند.

مزایا و معایب اوراق مشارکت

سرمایه گذاری بر روی اوراق مشارکت در بورس یا بازار آزاد، از جمله سرمایه گذاری های بدون ریسک محسوب می شود. زیرا سود این اوراق به‌ صورت علی‌الحساب در تاریخ مقرر به حساب خریداران واریز می گردد. این اوراق تحت نظارت مستقیم بانک مرکزی منتشر شده و از نظر پرداخت سود، کاملاً تضمین شده هستند. پس بدون ‌ریسک بودن معامله اوراق مشارکت، یکی از اصلی‌ترین مزیت‌های آن به حساب می ‌آید.

هر نوع معامله یا سرمایه گذاری که با ریسک پایینی همراه باشد، معمولا بازدهی پایینی هم خواهد داشت. ممکن است عکس این قضیه هم صادق باشد، اما در مورد شرایط اوراق مشارکت، کم بودن ریسک در برابر کم بودن بازدهی، به‌صورت کامل صدق می‌کند. یعنی سود حاصل از خرید این اوراق، به نسبت سود حاصل از خرید سایر اوراق بهادار، کمتر است. بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند تا بیشتر ریسک کنند و سودهای بیشتری بدست بیاورند تا اینکه سرمایه خود را به اوراق مشارکت بسپارند. شاید سود حاصل از خرید اوراق مشارکت بورس یا سایر انواع اوراق مشارکت، برای برخی‌ها بسیار مناسب باشد، اما افرادی که به دنبال کسب سود فراوان از سرمایه گذاری خود هستند، نمی‌توانند به سود سررسیدهای اوراق مشارکت بسنده کنند.

سود این معاملات، معاف از مالیات بوده و همین باعث جذاب شدن این سرمایه گذاری برای افراد می شود. یعنی هیچ مالیاتی به سود خرید و فروش اوراق مشارکت تعلق نمی گیرد. بنابراین افرادی که نسبت به پرداخت مالیات حساس هستند، می‌توانند با درک اینکه اوراق مشارکت چیست و چه مزایایی دارد، سرمایه خود را به خرید چنین اوراقی تبدیل کرده و از پرداخت هرگونه مالیات، معاف شوند.

اکثر اوراق مشارکت، برای تأمین مالی پروژه‌های عمرانی بزرگ، عرضه می‌ شوند. بنابراین زمان سررسید این اوراق نیز به زمان اتمام آن پروژه‌ها وابسته است. به همین خاطر، معمولاً زمان سررسید اوراق مشارکت، بین 2 تا 5 سال قرار دارد. طولانی بودن زمان سررسید، موجب می گردد تا افرادی که به دنبال سرمایه گذاری‌های کوتاه‌مدت هستند، کلاً دور سرمایه گذاری در اوراق مشارکت را خط بکشند اما افرادی که سرمایه‌های ثابتی دارند و مایل هستند تا آن سرمایه را برای بلندمدت در یک امر تضمین شده، قرار دهند، قطعاً به سراغ خرید اوراق مشارکت خواهند رفت. البته لازم به ذکر است که تمام سود اوراق مشارکت، در پایان سررسید پرداخت نمی‌شود، بلکه سود آن تقسیم شده و در بازه‌های زمانی کوتاه تر به حساب افراد واریز می‌شود.

– فروش قبل از سررسید

ممکن است شخصی که اوراق مشارکت خریداری کرده، بنا به دلایلی بخواهد قبل از رسیدن زمان سررسید، اوراق خود را به فروش برساند. هیچ مانعی برای فروش اوراق مشارکت، قبل از فرا رسیدن زمان سررسید وجود ندارد. همچنین سود دوره سرمایه گذاری این افراد نیز برای آن‌ها لحاظ خواهد شد. برای مثال، شخصی که یک سال پس از خرید اوراق مشارکت با سررسید سه ساله خود، اقدام به فروش آن اوراق می‌کند، سود یکسال مشارکت خود را از شعبه بانکی که اوراق را خریده، دریافت خواهد کرد. اما معمولاً بانک‌ها در چنین شرایطی، سود تعلق گرفته را مقداری کاهش می‌هند. مثلاً سود ۲۵ درصدی را به صورت ۲۴ درصد یا سود ۲۰ درصدی تعلق گرفته را به‌صورت ۱۹ درصد به فروشنده پرداخت می‌کنند.

بنابراین بهتر است قبل از سرمایه گذاری در این اوراق طوری برنامه ریزی نماییم تا فرا رسیدن زمان سررسید، مجبور به فروش آن نباشیم. البته این حالت در شرایطی رخ می‌دهد که شما را از بانک خریداری کرده باشیم. اگر اوراق مشارکت در بازار بورس قرار داشته باشد، می‌توانیم بر طبق قیمت روز آن اوراق در بورس، فروش خود را قطعی کرده و از سود فروش خود نیز به صورت کامل بهره‌مند شویم.

– پرداخت دوره‌ای سود

سود حاصل از خرید اوراق مشارکت، تنها در پایان دوره سرمایه گذاری واریز نمی‌شود. بلکه سود به‌صورت دوره‌ای – یک الی سه ماهه – پرداخت می‌شود. سرمایه‌گذارانی که اوراق خود را در بازار پولی و بانک خریداری کرده‌اند، باید پس از فرا رسیدن دوره پرداخت خود، اصل اوراق را به بانک ببرند تا سود دوره خود را دریافت نمایند. البته افرادی که برگه‌های مشارکت خود را در صندوق امانات بانک نگهداری می‌کنند، می‌توانند با پرداخت چند درصد از سود، از بانک بخواهند که در هر دوره، بدون اطلاع به صاحب اوراق، سود نحوه خرید اوراق مشارکت تعلق گرفته را به حساب وی منظور نمایند.

بانک مرکزی ایران نیز گزارشی از عملکرد انتشار اوراق مشارکت را از سال ۱۳۷۳ تا پايان سال ۱۳96 طی گزارشی منتشر کرده است که برای دریافت این گزارش اینجا کلیک کنید.

زمان فروش اوراق دولت اعلام شد

در حالیکه پیش از این برگزاری نوزدهمین حراج اوراق مالی اسلامی لغو شد، اکنون بانک مرکزی اعلام کرد: مرحله نوزدهم حراج اوراق مالی اسلامی دولتی روز سه‌شنبه مورخ ۲۵ آبان ماه ۱۴۰۰ اجرا می‌شود.

به گزارش ایسنا، بانک مرکزی اعلام کرد: کارگزاری بانک مرکزی در راستای عرضه تدریجی اوراق مالی اسلامی توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی و پیرو اطلاعیه منتشر شده مورخ ۱۴۰۰.۸.۱۵ این بانک، مرحله نوزدهم حراج اوراق مالی اسلامی دولتی به منطور فروش به بانک‌ها، موسسات اعتباری غیربانکی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، شرکت‌های بیمه‌ای و شرکت‌های تأمین سرمایه را در روز سه‌شنبه ۲۵ آبان‌ماه ۱۴۰۰ اجرا می‌کند. بر اساس اعلام وزارت امور اقتصادی و دارایی، اوراق عرضه شده در این حراج، مرابحه عام، کوپن‌دار و با تواتر پرداخت سود شش‌ماهه (پرداخت کوپن دوبار در سال) و به شرح جدول زیر است.

بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی متقاضی شرکت در این حراج می‌توانند نسبت به ارسال سفارش‌های خود تا ساعت ۱۲:۰۰ روز یکشنبه ۲۳‌ آبان‌ماه ۱۴۰۰ تنها از طریق سامانه بازار بین بانکی اقدام کنند.

نهادهای مالی موضوع بند (۲۱) ماده (۱) قانون بازار اوراق بهادار ج.ا.ایران نظیر صندوق‌های سرمایه‌گذاری و شرکت‌های تأمین سرمایه متقاضی شرکت در این حراج نیز می‌ توانند سفارش‌های خود را تا ساعت ۱۲:۰۰ روز یکشنبه ۲۳ آبان ماه ۱۴۰۰ از طریق سامانه مظنه‌یابی شرکت مدیریت فناوری بورس تهران ثبت کنند. معاملات مربوط به این حراج در روز سه‌شنبه ۲۵ آبان‌ماه ۱۴۰۰ انجام خواهد شد.

تمام نهادهای مالی متقاضی شرکت در این حراج می‌توانند سفارش‌های خود را در هر نماد به طور جداگانه ارسال کنند. حداقل حجم سفارش در هر یک از نمادهای مزبور ۵۰۰ هزار ورقه است.

متولی اصلی انتشار و عرضه اوراق مالی اسلامی دولتی، وزارت امور اقتصادی و دارایی بوده و آن وزارتخانه الزامی به پذیرش کلیه پیشنهادات دریافتی یا فروش کلیه اوراق عرضه‌شده در حراج را ندارد. بانک مرکزی نیز صرفاً سفارشات دریافت ‌شده را به منظور تصمیم‌گیری به آن وزارتخانه ارسال و وزارتخانه مزبور نسبت به تعیین سفارش‌های برنده اقدام می‌کند. در نهایت، عرضه اوراق به تمامی برندگان انجام می‌شود. بانک مرکزی بر اساس جزء (۴) بند «ک» تبصره (۵) قانون بودجه سال ۱۴۰۰ مجاز به خرید و فروش اوراق مالی اسلامی دولت در بازار ثانویه اوراق است. کارگزاری این بانک ضمن تامین‌ زیرساخت معاملات و برگزاری حراج، تعهدی نسبت به حجم و قیمت اوراق مالی اسلامی دولتی فروش‌رفته نداشته و اوراق مزبور را در بازار اولیه به منظور تامین مالی دولت خریداری نخواهد کرد.

مدارک لازم برای خرید اوراق مسکن

خرید اوراق از طریق بورس اوراق بهادار و مدارک لازم برای خرید اوراق مسکن

نحوه خرید اوراق در بورس اوراق بهادار توسط متقاضی به این صورت است که در ابتدا متقاضی با حضور در یکی از شعب کارگزاری های مجاز بورس اوراق بهادار اقدام به تکمیل فرم های مربوطه می نماید.
این فرآیند خرید اوراق برای دریافت وام مسکن که احراز هویت نامیده میشود. برای دریافت کد بورسی طی ۲۴ ساعت ضروری است.

پیشنهاد ویژه به متقاضیان وام مسکن

اگر در سال ۱۳۹۸ قصد دریافت وام مسکن دارید توصیه می کنیم قبل از هر اقدامی دفترچه راهنمای وام بانک مسکن را دانلود و مطالعه نمایید

• آموزش از ۰ تا ۱۰۰ دریافت وام مسکن مطابق با قوانین سال جدید
• آموزش از ۰ تا ۱۰۰ دریافت سریع وام تعمییر مسکن
• ارائه راهکار های ویژه جهت پرداخت اقساط
• دریافت وام مسکن تنها در چند روز .
• و ده ها آموزش کاربردی دیگر

این فایل با مشاوره مدیران بانک مسکن گردآوری شده است

جهت دریافت اطلاعات بیشتر بر روی لینک زیر کلیک کنید

پس از طی مراحل احراز هویت و دریافت کد بورسی، متقاضی باید مراحل واریز وجه و پر کردن فرم خرید اوراق وام مسکن انجام دهد.
خرید اوراق وام مسکن ۵ روز در هفته طی می کشد. این مرحله از شنبه تا چهارشنبه، از ساعت ۹ صبح تا ۱۲ و ۳۰ دقیقه بعد از ظهر طول می کشد.
پس از واریز وجه و ارائه فرم خرید پر شده به کارگزاری فرآیند خرید توسط شخص معامله کننده مجاز کارگزاری صورت می­گیرد.
اوراق خریداری شده در مدت ۲۴ تا ۴۸ ساعت به خریدار واگذار می شود.
نتیجه می شود مراحل خرید اوراق وام مسکن به مدت ۳ الی ۴ روز طول می کشد.

مدارک لازم برای خرید اوراق مسکن

مدارک لازم برای خرید اوراق مسکن از طریق بورس

• ارائه کپی شناسنامه و کارت ملی
• شماره‌حساب بانکی بانک مسکن

کارمزد خرید اوراق تسهیلات مسکن

سازمان بورس و اوراق بهادار، کارمزد خرید و فروش اوراق وام مسکن شامل کارمزد کارگزاران، کارمزد شرکت فرابورس، حق نظارت سازمان و کارمزد شرکت سپرده گذاری مرکزی در نظر گرفته است.

مراحل خرید اوراق و مدارک لازم برای خرید اوراق مسکن:

1. مرحله اول: به همراه داشتن مدارک لازم برای خرید اوراق
2. مرحله دوم: مشخصات کامل خانه ای که شخص با وام مسکن می تواند خریداری کند.
3. مرحله سوم:به همراه داشتن کد معاملاتی خود.
   فرد برای خرید اوراق تسه به کد معاملاتی نیاز دارد. در نتیجه باید از یک کارگزاری بورس کد معاملاتی بورس دریافت کند.

وام گیرنده برای گرفتن کد معاملاتی خود دو راه دارد که شرح زیر است:

1. راه حل اول: متقاضی به بانک مسکن مراجعه کند و کد معاملاتی را از بانک دریافت کند.
   در این مرحله زمان زیادی طی می شود. زیرا خود بانک باید به کارگزاری بورس این بانک بگوید تا برای متقاضی کد معاملاتی صادر کند.
2. گزینه‌ دیگر این است که متقاضی خود یکی از کارگزاری‌های بانک مسکن را پیدا کند. این شرایط برای فرد کمی سخت می باشد.

سه تا از کارگذاری های بانک مسکن در خیابان سهروردی، میدان آرژانتین و خیابان طالقانی قرار دارد.
کارگزاری‌های دیگر در شهرهای کرج، مشهد، رشت، تبریز و اصفهان نیز قرار دارند.
دسترسی به کار گذاری برای متقاضی کمی سخت است. متقاضی باید دقت داشته باشد که نیازی به مراجعه به کارگذاری های بانک مسکن ندارد زیرا فرد می تواند به کارگذاری هایی که مجوز فعالیت در بورس را دارند مراجعه کند. این گونه کارگذاری ها بیش از ۱۰۰ مرکز هستند.
مدت‌ دریافت کد معاملاتی بین ۴۸ تا ۷۲ ساعت زمان می‌برد.
مرحله چهارم: متقاضی بعد از مرحله سوم باید به وب‌سایت فرا بورس مراجعه کند. پس از دریافت کد معاملات بورس وقت خرید اوراق تسه از وب‌سایت فرا بورس که در آن اوراق نشان داده می‌شود می رسد.
متقاضی مراحل زیر را بعد از ورود به وب سایت فرا بورس انجام می دهد:

• در سمت راست صفحه روی لینک دیده‌بان بازار کلیک کنید.
• در بالای صفحه مربوطه تیک گزینه‌های بازار اول، بازار دوم، بازار سوم، بازار پایه و بازار پایه توافقی را‌ باید برداشته شود و گزینه «تسهیلات مسکن» را زده شود.
• بعد از انتخاب گزینه تسهیلات مسکن فهرستی برای شخص باز خواهد شد. در این لیست تسه ماه‌های مختلف دیده می‌شود. برای هر یک از ارواق تاریخی تعیین شده است. بانک مسکن با شرایط نیاز بازار، هرماه اوراقی را منتشر خواهد کرد.
  مرحله پنجم: در این مرحله متقاضی به کارگزاری سفارش خرید اوراق تسه را می دهد.متقاضی با در نظر گرقت قیمت تسه های موجود، تسه خود را انتخاب می کند. بعد از آن با توجه به مبلغ وام مسکن، اوراق تسه به کارگزاری سفارش داده شود.
  به طور مثال: برای دریافت ۶۰ میلیون تومان وام مسکن به همراه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسکن باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان وام یک ورقه تسه خریداری شود. در نتیجه برای ۷۰ میلیون، ۱۴۰ ورقه تسه مورد نیاز خواهد بود و شخص می تواند از کارت بانک خود پرداخت کند. زمان مرحله سفارش تا خرید قطعی اوراق چند روز طول می کشد.

اگر به دنبال دریافت وام در کم تر از یک روز کاری بدون نیاز به ضامن هستید توصیه می شود بر روی لینک زیر کلیک کنید

در اخر کارگزاری برگه‌یی نشان‌دهنده خرید قطعی اوراق تسه به متقاضی می دهد. این فرآیند ۷۲ ساعت طول می کشد.
مرحله ششم و مدارک لازم برای خرید اوراق مسکن : متقاضی به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه می کند.
برگه یی که از کارگذاری گرفته را به بانک تحویل می دهد. در این مرحله مشخصات خانه موردنظر را که قبلاً هماهنگ شده را ذکر کرده و در این مرحله کار خرید اوراق تمام خواهد شد.
حال متقاضی باید مراحل بانکی را طی کند.
مرحله هفتم: شخص در این مرحله به دفترخانه مراجعه کرده و روز و ساعت قطعی امضای سند را مشخص خواهد کرد. تاریخ و ساعت قطعی را به اطلاع بانک می رساند.
در روز عقد قرارداد باید دفتردار، فروشنده و خریدار در محل حضور داشته باشند. هم چنین بانک یکی از نمایندگان خود را به محل دفترخانه می فرستد. هم زمان مبلغ وام به حساب مالک مسکن ریخته می شود.

پیشنهاد ویژه به متقاضیان وام مسکن

اگر در سال ۱۳۹۸ قصد دریافت وام مسکن دارید توصیه می کنیم قبل از هر اقدامی دفترچه راهنمای وام بانک مسکن را دانلود و مطالعه نمایید