پوشش ریسک با فاصله قیمتی

شانس بیشتر صعود

برای پیش‌بینی یا فهم حرکت‌های قیمت طلا لازم است ابتدا این فلز را از نظر اقتصادی در جهان شناسایی کنیم. از این مسیر می‌توانیم ارزش این فلز و چرایی تغییر آن را در اقتصاد ایران نیز مورد بررسی قرار دهیم.

برای پیش‌بینی یا فهم حرکت‌های قیمت طلا لازم است ابتدا این فلز را از نظر اقتصادی در جهان شناسایی کنیم. از این مسیر می‌توانیم ارزش این فلز و چرایی تغییر آن را در اقتصاد ایران نیز مورد بررسی قرار دهیم.

به طور کلی سه دسته تقاضا برای طلا وجود دارد که قیمت از عملکرد تجمیعی این سه تقاضا، از ناحیه تقاضا تغییر می‌کند.

اول، تقاضای واقعی برای مصرف طلاست. طلا هم مصرف زینتی بسیار بالایی به ویژه در دو کشور چین و هند دارد و هم مصرف صنعتی. تقاضای کل این مصارف در جهان نسبت به کل تقاضا برای طلا آنچنان بالا نیست بنابراین عامل مهمی در تعیین و تغییر قیمت طلا در بازار جهانی به شمار نمی‌رود.

دوم، تقاضای بانک‌های مرکزی برای طلاست. بانک‌های مرکزی به دلایل متعدد دست به خرید طلا می‌زنند که در یک عبارت کلی می‌توان این تقاضا را به تقاضای تغییر سبد دارایی‌های بانک

مرکزی تعبیر کرد. بانک‌های مرکزی در بازار دست به سوداگری می‌زنند و از طلا برای پوشش ریسک فعالیت‌های خود استفاده می‌کنند.

از آن گذشته بعضی از بانک‌های مرکزی برای پشتوانه پول خود بر اساس اساسنامه پولی کشور خود دست به خرید طلا می‌زنند. هرچند بانک‌های مرکزی از نظر استمرار خرید در بازار طلا فعال نیستند، ولی هر بار که وارد بازار می‌شوند با خرید و فروش بالای خود بازار را تحت تاثیر قرار می‌دهند. اخیراً بانک مرکزی ترکیه 17 تن و قزاقستان پنج تن طلا از بازار جهانی خریداری کرده است که در مقایسه با حجم معاملاتی که در بازار طلا انجام می‌شود رقم بسیار بالایی است.

سوم، تقاضای عمومی بازار است که عمدتاً برای پوشش ریسک انجام می‌شود و این تقاضا از نظر تعداد معامله‌گران بالاترین حجم را در بازار جهانی دارد. خریداران طلا از این فلز برای پوشش ریسک استفاده می‌کنند و جالب است که طلا هم ریسک رکود را پوشش می‌دهد و هم ریسک رونق را. در شرایط رکود یا در شرایطی که ریسک سیاسی در یک کشور یا در جهان بالاست، تقاضا برای طلا یکباره بالا می‌رود. در سال ۲۰۱۸ و در اوایل سال ۲۰۱۹ به دلیل التهاباتی که ترامپ در بازارهای جهانی ایجاد کرد قیمت طلا بالا رفت و این بالا رفتن قیمت تحت تاثیر افزایش تقاضا در بازار جهانی برای پوشش ریسک اقتصاد جهانی بود. در شرایط رونق نیز که نرخ تورم در حال افزایش است طلا به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک تورم مورد استفاده قرار می‌گیرد.

بنابراین ترکیب تقاضا برای طلا از دو قسمت تشکیل شده است. یکی تقاضای واقعی (Real Demand) و دیگری تقاضای سوداگرانه (Speculative Demand) است که اگر حجم این دو را با هم مقایسه کنیم تقاضای طلا در بازار جهانی به طور عمده و با درصد بسیار بالا سوداگرانه است و به همین دلیل است که تقاضای واقعی طلا در بازارهای جهانی تاثیر عمده‌ای بر قیمت طلا ندارد.

در این صورت این تقاضای سوداگری است که از پوشش ریسک با فاصله قیمتی ناحیه تقاضا و عرضه قیمت طلا را تحت تاثیر قرار می‌دهد. برآوردهای انجام‌شده نشان می‌دهد موجودی طلا در تمامی کشورهای جهان ۸ /۷ تریلیون دلار است و حجم عمده این موجودی در بازارهای سوداگرانه مورد داد و ستد قرار می‌گیرد. بنابراین برای دنبال کردن قیمت و فهم تغییرات آن باید تغییرات تقاضای سوداگرانه را ردگیری کرد.

از آنجا که طلا در بازار جهانی به طور عمده با دلار آمریکا مبادله می‌شود، بنابراین بالا و پایین رفتن دلار آمریکا به طور مستقیم روی تقاضا و عرضه و در نتیجه قیمت طلا اثر می‌گذارد. بدیهی است که گران شدن دلار آمریکا موجب ارزان شدن طلا می‌شود و برعکس ارزان شدن دلار آمریکا همراه است با گران‌تر شدن طلا. البته این رابطه بین دلار آمریکا و همه کالاها در جهان برقرار است. ولی تفاوت طلا در این است که رابطه معکوس بین

قیمت طلا و نرخ دلار در بازارهای جهانی از نظر آماری بسیار بااهمیت است و ضمناً تاثیرپذیری این دو متغیر از هم در زمان بسیار کوتاهی انجام می‌شود. این رابطه معکوس را در نمودار شماره یک نشان داده‌ایم.

همان‌طور که ملاحظه می‌کنید رابطه معکوس و قابل ملاحظه‌ای بین نرخ دلار و قیمت طلا وجود دارد. این رابطه در بسیاری از مقاطع منحنی دارای ضریب همبستگی بالای 90 درصد است که از نظر آماری بااهمیت و بامعنی است. قبل از توضیح این رابطه لازم است بگویم که در این منحنی دلار آمریکا با شاخص دلار در بازارهای جهانی سنجیده شده است. شاخص دلار میانگین موزون دلار آمریکا در مقابل شش ارز عمده بین‌المللی است. این ارزها با وزن‌های مختلف در تهیه شاخص دلار سهم دارند. این شش ارز، یورو، ین، پوند، کرون سوئد، فرانک سوئیس و دلار کاناداست که بیشترین سهم را یورو، با ۶ /۵۷ درصد و کمترین سهم را فرانک سوئیس با ۶ /۳ درصد دارند. این شاخص از سال ۱۹۷۳ تاکنون به عنوان شاخص اصلی در تغییرات ارزش دلار در بازارهای جهانی مورد توجه قرار گرفته است.

در چند سال گذشته شاخص‌های دیگر با تعاریف دیگر برای دلار آمریکا ساخته شده است که چندان مورد استقبال بازارهای مالی قرار نگرفته است. در منحنی شماره یک شاخص دلار را با نمودار شمعی و قیمت طلا را با خط نشان داده‌ایم. همان‌طور که ملاحظه می‌کنید در زمان‌هایی که دلار آمریکا کاهش یافته است طلا بالا رفته و در دوره‌های دیگر عکس این رابطه رخ داده است. در زمان‌های کوتاهی نیز این رابطه به جای معکوس هم‌راستا شده است که این هم دلایل خودش را دارد که در این خلاصه نمی‌توان به این مساله پرداخت. نتیجه‌ای که از این بحث می‌توان گرفت این است که عامل تعیین‌کننده طلا در بازارهای جهانی شاخص دلار است. بنابراین برای پیش‌بینی حرکت طلا در بازارهای جهانی و بعد از آن در بازار ایران لازم است ابتدا حرکت شاخص دلار پیش‌بینی شود. با پیش‌بینی درست شاخص دلار می‌توان تخمین درستی از سمت و سوی حرکت قیمت طلا به دست آورد.

هم‌اکنون چهار هفته است که طلا به طور مستمر در حال کاهش است. این کاهش در نمودار هم نشان داده شده است. سوال بسیار مهم این است که آیا این کاهش ادامه خواهد یافت یا اینکه این کاهش متوقف و افزایش دلار دوباره شروع خواهد شد. با مشخص کردن حرکت احتمالی طلا در بازار جهانی می‌توان به یافته‌ها و سیاست‌های بسیار مهمی دست یافت. ولی قبل از اینکه در این مورد پیش‌بینی شود لازم است به یک نکته مهم اشاره کنیم که سطح نوسان طلا در بازارهای جهانی بسیار بالاست و به همین دلیل طلا در مقایسه با ابزارهای سرمایه‌گذاری در بازار جهانی پیش‌بینی‌ناپذیرتر است.

همان‌طور که قبلاً اشاره شد طلای موجود در جهان حدود ۸ /۷ تریلیون دلار است که در مقایسه با ارزش سهام در بازارهای جهانی که ۷ /۷۷ تریلیون دلار است عدد کوچک‌تری است. حال اگر طلا را با ابزارهای مشتقه در بازارهای جهانی مقایسه کنیم متوجه می‌شویم که چقدر حجم معاملات طلا در بازارهای جهانی نسبت به سایر ابزارها محدودتر است. بر اساس برآوردهای انجام‌شده در پایان سال ۲۰۱۸ در مجموع ۵۳۲ تریلیون دلار ابزار مشتقه در بازارهای جهانی وجود دارد. حجم محدود طلا و تقاضای زیاد

و متغیر آن در بازارهای جهانی قیمت این فلز را به شدت پر نوسان و غیرقابل پیش‌بینی کرده است. با در نظر گرفتن این واقعیت به پیش‌بینی حرکت‌های احتمالی قیمت طلا در بازار جهانی می‌پردازیم.

در مورد تغییرات قیمت طلا تئوری‌ها و مدل‌های مختلفی وجود دارد. بعضی از مدل‌ها برای قابل فهم کردن تغییرات قیمت طلا آن را به تغییرات فصلی مرتبط می‌کنند و گروهی دیگر تغییرات طلا را دورانی (Cyclical) می‌بینند. بررسی‌های انجام‌شده روی قیمت طلا نشان می‌دهد که هیچ یک از این دو فرضیه درست نیست. دقیقاً سیکل‌های موجود در شاخص دلار به طور معکوس بر قیمت طلا تاثیر دارد و چون دلار سیکل‌های تعریف‌شده و مشخصی ندارد، بنابراین نمی‌توان از تئوری‌های مبتنی بر تغییرات سیکلی برای پیش‌بینی قیمت طلا استفاده کرد. همان‌طور که اشاره کردیم شاخص دلار نماگر پیشران (Leading Indicator) قیمت طلاست و بهتر است بدون استفاده از قالب‌های از قبل آماده‌شده به بررسی تغییرات شاخص دلار بپردازیم.

عوامل موثر بر شاخص دلار

هر عاملی که شاخص دلار را تحت تاثیر قرار دهد، به طور مستقیم طلا را هم در جریان عکس تغییر می‌دهد. تغییرات نرخ بهره در آمریکا یکی از فاکتورهای مهم تغییر شاخص و در نتیجه تغییر طلاست. با افزایش نرخ بهره در جلسات FOMC بانک مرکزی شاخص دلار افزایش می‌یابد و در مقابل قیمت طلا را در بازار جهانی کاهش می‌دهد. افزایش نرخ بهره هم به متغیرهای متعددی بستگی دارد.

در یک بیان کلی هرچه وضع اقتصادی در آمریکا رو به بهبود برود مقامات فدرال‌رزرو برای جلوگیری از تورم نرخ بهره را بالا می‌برند و اگر این روند به طور مستمر ادامه داشته باشد، قیمت طلا را کاهش می‌دهد. شما اگر به کاهش‌های قیمت طلا توجه کنید (به نمودار یک نگاه کنید) مشاهده می‌کنید که در همان مقطع زمانی دلار قوی‌تر شده است و اگر به آمار اقتصادی آمریکا توجه کنید، مشاهده می‌کنید که در آن زمان متغیرهای اقتصادی در آمریکا در وضعیت بهبود بوده‌اند. در اینجا توجه به یک نکته بسیار مهم است.

چون شاخص دلار میانگین موزون چند ارز است، بنابراین بالا رفتن نرخ بهره و بهبود وضعیت اقتصادی در آمریکا الزاماً موجب کاهش قیمت دلار نمی‌شود. آنچه موجب می‌شود دلار در مقابل ارزهای دیگر بالا رود این است که وضعیت اقتصادی در آمریکا به نسبت کشورهای مقابل، و مهم‌تر از همه یورو، بهتر شود. معمولاً وضعیت اقتصادی کشورها به طور مستقیم در بازدهی اوراق قرضه منعکس می‌شود و اگر این بازدهی در آمریکا بیشتر از اروپا و کشورهای مقابل آمریکا باشد، قیمت طلا کاهش می‌یابد. این کاهش تا زمانی ادامه خواهد یافت که شکاف بین بازدهی اوراق قرضه در آمریکا و اروپا رو به افزایش باشد. اگر تحولات چهار هفته گذشته را نگاه کنیم، متوجه می‌شویم که مواضع دراگی، رئیس بانک مرکزی اروپا، یورو را به سطح پایینی آورد و انتشار آمارهای قوی در آمریکا بازدهی اوراق قرضه را در سطحی بالاتر قرار داد و همین افزایش شکاف عامل اساسی در کاهش قیمت طلا بود.

با توجه به مطالب گفته‌شده، اگر بخواهیم قیمت اونس جهانی را پیش‌بینی کنیم چاره‌ای نداریم جز اینکه شکاف بازدهی اوراق قرضه را در دو کشور آمریکا و منطقه یورو مورد بررسی قرار دهیم. در شرایط فعلی آمارهای اقتصادی در آمریکا رو به بهبود است و چنین بهبودی در اروپا مشاهده نمی‌شود. اشتغال در آمریکا به زیر سطح نرخ بیکاری طبیعی رسیده است و رکورد 20‌ساله را شکسته است. در حالی که بیکاری در اروپا کماکان بالای 10 درصد است. نرخ رشد تولید و نرخ تورم هم در آمریکا بیش از اروپاست و فاصله این متغیرها هم در طول زمان رو به کاهش نیست. مهم‌تر از همه بازار بورس آمریکا رکوردهای تاریخی را مرتب جابه‌جا می‌کند و بی‌دلیل نیست که بازدهی اوراق قرضه در اروپا نسبت به آمریکا رو به کاهش است.

ادامه این روند قیمت طلا را از مقداری که اکنون هست بیشتر کاهش می‌دهد و برای اینکه طلا بتواند روند افزایشی خود را به دست آورد، راهی وجود ندارد مگر اینکه شاخص دلار کاهش یابد. هم‌اکنون نظریات کارشناسان، صاحب‌نظران و سرمایه‌گذاران بسیار متفاوت است. ولی طیف وسیعی از صاحب‌نظران کاهش نرخ رشد اقتصادی در آمریکا را یکی از دلایل قوی برای ضعیف‌تر شدن دلار می‌دانند که اگر این اتفاق بیفتد قیمت طلا رو به افزایش خواهد گذاشت. فعلاً شاخص دلار در مرز ۹۷ در حال تغییر و بازی است و برای اینکه طلا افزایش یابد طلا باید وارد کانال ۹۶ شود. موسسه سرمایه‌گذاری TD Securities طلا را در حال افزایش می‌بیند و معتقد است که تخصیص سرمایه‌گذاری بین سرمایه‌گذاران در حال تمایل به خرید طلاست. از طرف دیگر تمایل بانک‌های مرکزی به سمت خرید طلا را هم یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت طلا می‌داند.

آنچه با مشاهده بازارهای مالی می‌توان تشخیص داد این است که ارزهای مقابل آمریکا تمایل شدیدی برای افزایش دارند و در صورت انتشار یک آمار یا اتفاق اقتصادی، دلار به سرعت رو به کاهش می‌رود.

اگر منحنی تغییرات قیمت طلا را هم نگاه کنیم (نمودار شماره 2)، قیمت طلا در این نمودار روزانه به یک خط مقاومت قوی برخورد کرده است که احتمال برگشت قیمت را محتمل می‌نماید.

در این شرایط طلا افزایش خود را به سمت حرکت بالای ۱۳۰۰ دلار برای هر اونس آغاز می‌کند. در هر حال به‌رغم قدرت اقتصادی آمریکا و دلار آمریکا در شش‌ماهه دوم سال ۲۰۱۹، طلا احتمال دارد که روند صعودی خود را آغاز کند. نبود احتمال بالا برای بالا بردن نرخ بهره در آمریکا این احتمال را بیشتر می‌کند. گذشته از آن ریسک کاهش نرخ رشد اقتصادی در جهان، افزایش ریسک‌های سیاسی از قبیل برگزیت، جنگ تجاری آمریکا و اروپا، جنگ تجاری چین و آمریکا می‌تواند شانس طلا را برای افزایش بیشتر کند.

صندوق قابل معامله (ETF) ارز دیجیتال چیست؟ از صندوق بیت کوین چه می‌دانیم!

اگر چند صباحی از حضور شما در دنیای ارزهای دیجیتال گذشته باشد، حتماً با اصطلاح صندوق قابل معامله (ETF) برخورد داشته‌اید. صندوق ارز دیجیتال از جمله بیت کوین که به تازگی تصویب شده است از دیگر روش‌های سرمایه‌گذاری در دنیای رمزارزها است که به باور بسیاری ریسک کمتری دارد. در ادامه این مقاله از رمزینکس به بررسی همه جوانب این صندوق‌ها خواهیم پرداخت.

صندوق قابل معامله یا ای تی اف (ETF) چیست؟

ای تی اف (یا صندوق قابل معامله) یک ابزار مالی تنظیم شده است که قیمت آن وابسته به ارزش دارایی‌های پایه آن است. به عنوان مثال، قیمت صندوق طلا به ارزش ذخایر طلا بستگی دارد. به همین ترتیب قیمت ای تی اف نفت، یا شاخص سهام یا رمز ارزها به ترتیب بر اساس ارزش نفت، شاخص سهام یا دارایی‌های رمز ارزی تعیین می‌شود.

درست مانند سهام شرکت‌ها، صندوق قابل معامله را می‌توان در صرافی‌های رگوله شدن در سراسر جهان معامله کرد، کاری که همین الان هم انجام می‌شود. این امر به سرمایه گذاران اجازه می‌دهد ای تی اف ها پوشش ریسک با فاصله قیمتی را از طریق حساب‌های کارگزاری خود معامله کنند.

هدف اصلی از ایجاد صندوق قابل معامله داشتن ابزاری مالی است که ارزش آن به ارزش یک دارایی پایه گره خورده است. در این حالت سرمایه گذار مجبور نیست برای سرمایه‌گذاری روی یک دارایی مستقیماً آن دارایی واقعی را بخرد.

به عنوان مثال اگر سرمایه گذار بخواهد در طلا سرمایه‌گذاری کند اما نخواهد خود این دارایی را به صورت فیزیکی در اختیار بگیرد می‌تواند از طریق خرید صندوق طلا که قیمت آن وابسته به قیمت طلای واقعی است به هدفش برسد.

شاید در این تعریف شما متوجه یکی از نقاط منفی ای تی اف‌ها شده باشید اما در ادامه این راهنما بیشتر به مزایای ای تی اف‌ها به ویژه در زمینه بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال اشاره می‌کنیم.

صندوق قابل معامله (ETF) ارز دیجیتال چیست؟

برای پاسخ به آن باید کمی به عقب‌تر برگردیم. صندوق قابل معامله یا ای تی اف (ETF) یک ابزار مالی است که ارزش دارایی خاص یا مجموعه‌ای از دارایی‌های پایه را دنبال می‌کند. مزیت اصلی این صندوق‌ها این است که سرمایه گذاران می‌توانند بدون نیاز به خرید دارایی‌های فیزیکی جدید به سبد سرمایه‌گذاریشان تنوع ببخشند.

دقت کنید که صندوق قابل معامله ارز دیجیتال از جمله بیت کوین و اتریوم با تمامی مزایایی که دارند، فعلا در دسترس ما ایرانیان نیست و یا دسترسی به آنها بسیار دشوار است.

برای مثال، قیمت صندوق قابل معامله طلا به ارزش ذخایر طلا گره خورده است. همچنین، قیمت یک ای تی اف ارز دیجیتال به ارزش یک یا چند دارایی رمزنگاری شده بستگی دارد و ای تی اف بیت کوین فقط به قیمت بیت کوین وابسته است.

نکته مهم این است که ای تی اف‌ها بیشتر در بازارهای بورس سنتی معامله می‌شوند تا صرافی‌های ارزهای دیجیتال.

در حال حاضر در چندین کشور امکان معامله کردن ای تی اف بیت کوین فراهم شده است. بسیاری از این صندوق‌ها در سال جاری در کانادا، برزیل، اروپا و دبی راه اندازی شده‌اند.

اما تأیید شدن صندوق‌های رمز ارزها توسط سازمان بورس آمریکا موجب دلگرمی علاقمندان به ارزهای دیجیتال شده و به پذیرش گسترده ای تی اف‌های رمز ارزها در سراسر جهان دامن می‌زند و همچنین مشروعیت بیشتری به ارزهای دیجیتال می‌بخشد.

تأیید شدن این صندوق‌ها از سوی سازمان بورس آمریکا نه تنها به این دلیل بسیار مهم است که ایالات متحده بزرگ‌ترین و پیچیده‌ترین بازار مالی جهان است بلکه یکی دیگر از دلایل اهمیت آن این است که پس از سرکوب شدن ماینرها و معامله‌گران بیت کوین توسط کشور چین در ماه مه امسال، حالا آمریکا بیشترین سهم از استخراج بیت کوین در جهان را به خود اختصاص داده است.

صندوق ارز دیجیتال چگونه کار می‌کند؟

جذابیت اصلی صندوق قابل معامله رمز ارزها این است که دقیقاً مانند ای تی اف‌هایی عمل می‌کنند که توسط دارایی‌های سنتی پشتیبانی می‌شوند. صندوق ارز دیجیتال به دو شکل عرضه می‌شوند:

پشتوانه فیزیکی

برای ایجاد این نوع ای تی اف رمز ارزی، یک شرکت مدیریت دارایی باید مقداری کوین واقعی را از بازار خریداری کند، همان‌طور که در ای تی اف‌های سنتی اقدام به خرید سهام می‌کند. سپس این شرکت می‌تواند صندوقی ایجاد کند که ارزش آن وابسته به ارزش دارایی‌های رمز ارزی باشد و آن را برای معامله در بازار بورس لیست کند. اگر ارزش کوین‌های موجود در صندوق ای تی اف افزایش یابد ارزش سرمایه‌گذاری شخص نیز افزایش می‌یابد.

پشتوانه فیوچرز

در این نوع ای تی اف سهام صندوق نه بر اساس کوین‌های واقعی بلکه بر اساس قراردادهای فیوچرز (آتی) رمز ارزها هستند. قرارداد آتی صرفاً توافقی برای خرید یا فروش یک دارایی با قیمت از پیش تعیین شده در زمان معین در آینده است.

این نوع صندوق ارز دیجیتال نسبت به ای تی اف‌های با پشتوانه فیزیکی ریسک کمتری دارند زیرا در آن هیچ دارایی فیزیکی خریداری نمی‌شود در نتیجه نیاز به محافظت از دارایی وجود ندارد. طبق گزارش‌ها، سازمان بورس آمریکا قرار است این نوع ای تی اف بیت کوین را تایید کند.

مزایای صندوق ارز دیجیتال

سهولت: در زمینه رمز ارزها بزرگ‌ترین مزیت ای تی اف نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم این است که سرمایه گذاران مجبور نیستند خود دارایی اصلی را خریداری و نگهداری کنند.

اگرچه صرافی‌های ارزهای دیجیتال خرید و فروش رمز ارزها را در چند سال گذشته آسان کرده‌اند اما مواردی مانند راه اندازی کیف پول‌های دیجیتال و درک نحوه عملکرد کلیدهای خصوصی و عمومی همچنان مانعی برای پذیرش رمز ارزها در مقیاس بزرگ است.

ای تی اف‌های ارزهای دیجیتال به سرمایه گذاران این امکان را می‌دهند که از طریق حساب‌های کارگزاری فعلی‌شان از این کلاس جدید از دارایی‌ها سود کسب کنند.

ایمنی بیشتر: از آنجا که ای تی اف‌ها در صرافی‌های سنتی معامله می‌شوند همگی کاملاً رگوله شده هستند. این بدان معناست که نهادهای نظارتی می‌توانند عملکرد آنها را زیر نظر گرفته و تحلیل کنند و جلوی دستکاری قیمت در بازارهای ای تی اف را بگیرند. با این حال، قیمت دارایی پایه همچنان ممکن است

در صرافی‌های ارزهای دیجیتال رگوله نشده دستکاری شود. صرافی‌ها و کیف پول‌های ارزهای دیجیتال مستعد حملات هکرها و سرقت نیز هستند. سرمایه گذاران در ای تی اف‌های رمز ارزها نگران این خطرات نیستند زیرا هیچ رمز ارز واقعی در اختیار ندارند. به علاوه، در ای تی اف‌های پشتوانه فیوچرز حتی خود صندوق هم هیچ ارز دیجیتالی ندارد.

ارزان‌تر بودن: خریدن مجموعه‌ای بزرگ از ارزهای دیجیتال یک فرایند طولانی و پیچیده است که شامل بازکردن حساب در چندین صرافی ارزهای دیجیتال و داشتن کیف پول‌های دیجیتالی متعدد است.

در صندوق ارزهای دیجیتال، سرمایه گذار می‌تواند از طریق یک سرمایه‌گذاری بر روی چندین رمز ارز – هرچند به صورت غیرمستقیم – سرمایه‌گذاری کند. کارمزدهای ای تی اف نیز به طور کلی کمتر از کارمزدهای صندوق‌هایی است به صورت سنتی مدیریت می‌شوند.

معایب صندوق ارز دیجیتال

انتخاب محدود: در حال حاضر تعداد کمی از این صندوق‌ها برای سرمایه‌گذاری وجود دارد. اما اگر سازمان بورس آمریکا به فعالیت صندوق قابل معامله (ETF) رمز ارزها مجوز بدهد این شرایط می‌تواند به سرعت تغییر کند.

محدود بودن انتخاب در سطح خود دارایی نیز وجود دارد. ای تی اف‌های سنتی شامل طیف وسیعی از اوراق بهادار برای به حداقل رساندن ریسک هستند. اما در بیشتر ای تی اف‌های رمز ارزها امکان سرمایه‌گذاری بر روی تنها چند ارز دیجیتال وجود دارد.

خطرات مربوط به رمز ارزها: اگرچه ای تی اف‌ها از جهاتی امن‌تر از سرمایه‌گذاری مستقیم روی خود ارزهای دیجیتال هستند اما به هر حال بسیاری از خطرات این دارایی در ای تی اف‌ها هم وجود دارد.

ارزهای دیجیتال و در نتیجه ای تی اف‌های آنها پرنوسان و بی ثبات هستند. در هر صندوق با پشتوانه فیزیکی علاوه بر خرید و نگهداری ارزهای دیجیتال باید سایر خطرات مربوط به رمز ارزها مانند هک شدن را مدیریت کرد.

شاید یک عهدشکنی؟ به باور طرفداران پروپا قرص ارزهای دیجیتال این دارایی‌ها از سرمایه دارندگان در مقابل کاهش ارزش پول فیات و بانک‌های مرکزی و دولت‌های حامی آن محافظت می‌کنند.

اما برخلاف این ویژگی رمز ارزها، ای تی اف بیت کوین طبق تعریف توسط دولت رگوله شده و سرمایه گذاران نیز در واقع هیچ ارز دیجیتالی نمی‌خرند.

صندوق (ETF) بیت کوین چیست؟

ای تی اف (ETF) یا صندوق بیت کوین مشابه مورد بالا است اما ارزش آن به طور خاص به قیمت بیت کوین وابسته است. سرمایه گذاران از طریق ای تی اف می‌توانند بدون نیاز به خرید بیت کوین واقعی و نگرانی در مورد خطرات مرتبط با خرید و نگهداری آن از نوسان‌های قیمتی این رمز ارز کسب سود کنند.

دلیل به وجود آمدن صندوق بیت کوین

برخی از منتقدان استدلال کرده‌اند که تشکیل صندوق قابل معامله (ETF) بیت کوین ضروری نیست زیرا سرمایه گذاران می‌توانند خود بیت کوین را خریده و مستقیماً روی آن سرمایه‌گذاری کنند.

اگرچه این استدلال منطقی است اما در آن به سرمایه گذاران سنتی‌تر یا شاید کسانی که اطلاعات کمتری در زمینه فناوری دارند و می‌خواهند روی بیت کوین سرمایه‌گذاری کنند توجه نشده است.

این افراد به کمک صندوق بیت کوین می‌توانند بدون نیاز به یادگیری اطلاعات پیچیده مربوط به کیف پول بیت کوین، عبارت‌های بازیابی و کلیدهای عمومی و خصوصی به سادگی روی بیت کوین سرمایه‌گذاری کنند.

طبق گزارش «وضعیت ارزهای دیجیتال در بریتانیا» که توسط صرافی جمینای در ۲۰۲۱ انجام شد ۲۷/۵ درصد از افراد گروه سنی بین ۱۸ تا ۲۴ سال روی ارزهای دیجیتال سرمایه‌گذاری کرده‌اند. این در حالی است که تنها ۷/۴ درصد از افراد ۵۵ ساله و بیشتر روی این دارایی‌ها سرمایه‌گذاری کرده بودند.

بررسی دقیق‌تر سرمایه گذاران بر اساس شغل آنها نشان داد که از ۱۰ بخش برتر، بیشترین سرمایه گذاران از صنایع فناوری اطلاعات و مخابرات و با فاصله کم از صنایع معماری و مهندسی بودند. این وضعیت ممکن است نشان دهنده ارتباط مستقیم بین میزان سرمایه‌گذاری روی رمز ارزها و میزان آشنایی سرمایه گذاران با فناوری باشد.

ارائه شدن صندوق قابل معامله بیت کوین در بورس‌های بزرگ سهام می‌تواند ورود سرمایه گذاران احتمالی بیشتر از طیف‌های مختلف را تسهیل کند. در این شرایط سرمایه بیشتری وارد اکوسیستم بیت کوین شده و جایگاه بیت کوین به عنوان یک دارایی استاندارد برای سرمایه‌گذاری بیش از پیش تثبیت می‌شود.

مزایای صندوق (ETF) بیت کوین

سرمایه گذاران با سرمایه‌گذاری در ای تی اف بیت کوین می‌توانند بدون کسب اطلاعات درمورد نحوه عملکرد بیت کوین، ثبت نام در صرافی ارزهای دیجیتال و خطرات مرتبط با مالکیت مستقیم بیت کوین از نوسانات قیمت این رمز ارز بهره‌مند شوند.

از جمله این خطرات این است که بیت کوین را باید در کیف پول نگهداری کرد و اگر سرمایه گذار رمز عبور آن را فراموش کند دارایی‌اش را برای همیشه از دست خواهد داد. ای تی اف بیت کوین روند سرمایه‌گذاری روی بیت کوین را ساده می‌کند.

در ای تی اف امکان نگهداری بیش از یک دارایی وجود دارد. به عنوان مثال، ای تی اف بیت کوین می‌تواند شامل بیت کوین، سهام اپل، سهام فیسبوک و … باشد؛ در نتیجه سرمایه گذار می‌تواند ریسک سرمایه‌گذاری خود را کاهش داده و سبد متنوعی از انواع سهام تشکیل دهد.

با توجه به اینکه بیت کوین غیر رگوله و غیر متمرکز است اکثر پناهگاه‌های مالیاتی و صندوق‌های بازنشستگی جهان اجازه خرید بیت کوین را نمی‌دهند. از سوی دیگر، معاملات ای تی اف بیت کوین در صرافی‌های سنتی به احتمال زیاد توسط سازمان بورس آمریکا تنظیم شده و واجد شرایط بهره وری مالیاتی است.

معایب صندوق قابل معامله بیت کوین

ای تی اف‌ها معمولاً در مقابل خدمات خود از سرمایه گذاران هزینه‌های مدیریتی دریافت می‌کنند. در نتیجه داشتن مقدار قابل توجهی از سهام در ای تی اف بیت کوین ممکن است به مرور زمان کارمزدهای مدیریتی زیادی را به دنبال داشته باشد.

1. عدم تطابق ارزش ای تی اف با قیمت دارایی پایه

اگر چه ارزش ای تی اف‌ها به قیمت دارایی پایه، در این مورد بیت کوین، بستگی دارد اما ممکن است در این صندوق‌ها دارایی‌های متعدد دیگری برای متنوع سازی سبد نگهداری شود.

در چنین شرایطی ممکن است افزایش ۵۰ درصدی قیمت بیت کوین به دلیل وجود دارایی‌های دیگر در سبد سهام به طور دقیق در ارزش صندوق قابل معامله در بورس منعکس نشود زیرا ارزش سایر سهام متناسب با بیت کوین افزایش نیافته است. بنابراین، اگرچه صندوق قابل معامله امکان بهره بردن از نوسانات قیمت بیت کوین را فراهم می‌کنند اما شاید معیار دقیقی از قیمت آن نباشند.

1. محدودیت در معاملات ارزهای دیجیتال

بیت کوین را می‌توان با سایر رمز ارزها مانند اتریوم، لایت کوین، ریپل و … معامله کرد. اما ای تی اف بیت کوین را نمی‌توان با سایر ارزهای دیجیتال معامله کرد زیرا یک رمز ارز نیست و فقط یک صندوق سرمایه‌گذاری است که ارزش آن به قیمت بیت کوین بستگی دارد.

بسیاری از افراد بیت کوین را به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک در برابر بانک‌های مرکزی، ارزهای فیات و سهام می‌دانند. بیت کوین با مستقل بودن از بانک‌های مرکزی امکان کنترل کردن خطرات مربوط به سیستم مالی را به سرمایه گذاران می‌دهد.

بیت کوین همچنین با حفظ کردن حریم خصوصی کاربران و سرمایه‌گذاران از طریق بلاکچین بیت کوین هویت آنها را پنهان می‌کند. ای تی اف بیت کوین توسط دولت رگوله می‌شود و فاقد این مزایا است.

سخن آخر

روش‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری روی بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال وجود دارد. اما هر روشی برای سرمایه گذاران معمولی مناسب نیست. صندوق قابل معامله (ETF) بیت کوین و ارز دیجیتال یکی از معدود روش‌های مطمئن برای کسب سود از بیت کوین است. تایید شدن ای تی اف بیت کوین توسط سازمان بورس آمریکا و زمان این اتفاق مهم می‌تواند موجب بلوغ بیشتر بازار ارزهای دیجیتال شود.

صندوق بیت کوین محصولی است که همگان در انتظار آن هستند و دلایل خوبی برای این انتظار وجود دارد. این محصول مالی موجب راحتی و انعطاف پذیری در سرمایه‌گذاری شده و به سرمایه گذاران اجازه می‌دهد بدون ریسک زیاد وارد بازار شوند.

راهنمای ابزار رایگان تریدینگ ویو (TradingView) به زبان ساده برای تحلیل تکنیکال

آیا قیمت میلگرد کاهش خواهد یافت؟ (به روزرسانی شهریور 1401)

وضعیت حاکم بر تابستان امسال در بارار فولاد، شاید طی ۲۰ سال گذشته بی سابقه یا حداقل کم سابقه، بوده باشد. آن هم در فصلی که طبیعتا بازار ساخت و ساز و متعاقب آن تمامی زیرمحموعه ها باید با جوش و خروش و تلاش همراه باشد. اما گویی زمستان در بازار فولاد فرا رسیده است. این روزها هوای کاسبی برای اکثر فعالان مرتبط با حوزه ساخت و ساز، بسی ناجوانمردانه سرد است‌. با ما همراه باشید تا به بررسی رفتار بازار طی هفته های اخیر و روند قیمت میلگرد بپردازیم. جهت اطلاع از کاهش قیمت آهن امروز تا پایان مقاله با ما همراه باشید. شما می توانید قیمت تمام محصولات مانند قیمت میلگرد 20 پرشین ، قیمت میلگرد ذوب آهن و … را در سایت بررسی کنید از جمله این محصولات می‌ توان به قیمت میلگرد، قیمت میلگرد st37 ، قیمت میلگرد ساده، آجدار، میلگرد آلیاژی و …. اشاره کرد.

کاهش قیمت آهن و میلگرد امروز

آنچه از شرایط بازار محصولات نهایی استنباط می شود این است که قیمت مقاطع با توجه به جمیع جهات به ثبات قیمتی خود نزدیک شده و می توان گفت مثلا در مورد میلگرد آجدار با توجه به خرده فروشی در انبارهای شهرها و شهرستانها قیمت 14700 تا 15400 تومان درب کارخانه در حال حاضر برای خریداران، قیمت متعادلی است.

تیر آهن ذوبی که البته بازیگران خود را دارد به نظر می آید کمی باید تعدیل شود. در مورد ورق هم شنیده شد که برخی فعالان در حال مدیریت بازار و کمی افزایش قیمت هستند. با فرمول های جدید بورس کالا که در حال انجام است. به نظر نمی رسد که بازار فعلا تا اواخر شهریور، جایی برای صعود معنادار و جهشی قیمت داشته باشد و احتمالا بازار بر منوال قیمت های یک هفته گذشته تداوم یابد. مگر آنکه تولیدکنندگان بخواهند با جلسات مکرر خود تغییراتی در شکل و اجرای فرمول های تعیین قیمت ایجاد کنند که به نظر نمی رسد زودتر از پاییز باشد. برخی خبرهای تائید نشده هم دریافت کردیم که با بهبود وضعیت آب و هوایی به خصوص در جنوب، احتمالا از اواخر شهریور، تقاضاهای بهتری از آن ناحیه به بازار فولاد برسد.

کاهش قیمت میلگرد در روزهای آینده

هیچ تغییر خاصی در شرایط بازار فولاد کشور دیده و یا شنیده نمی شود. موضوع یا تغییر جدید و خاصی برای گزارش کردن وجود ندارد , وضعیت به همان منوال روزهای گذشته، از ثبات نسبی بازار و رکود و تقاضای مصرفی بسیار ضعیف و سکوت رخوت انگیز حاکم بر بازارها حکایت دارد. بنابراین هنوز اطلاع دقیق در خصوص کاهش قیمت میلگرد در روزهای آینده نداریم.

گمانه های برجامی و طولانی شدن این بلاتکلیفی اکثر فعالان بازار را کلافه کرده است. هر چند که همواره معتقد بوده‌ ایم گره زدن سرنوشت بازار داخلی فولاد کشور به برجام توسط فعالان این بازار اشتباه است کما اینکه با برجام و بی برجام، چه داخلی و چه خارجی، این بازار فعلا از حال عمومی چندان مساعدی برخوردار نیست. بنابراین به نظر می رسد طی روزهای آینده همچنان شاهد ثبات در بازار آهن و میلگرد باشیم.

آیا میلگرد بخریم یا نه

کف نرخ پیشنهادی میلگرد در بازار داخلی از مبادی مثل کرمان و کوثر اهواز حول ۱۴۷۰۰ تا ۱۴۸۰۰ تومان، کمی بالاتر حول ۱۵۰۰۰ تا ۱۵۲۰۰ تومان از تعداد به مراتب زیادتری از مبادی همانند جهان فولاد سیرجان و قائم و شاهین و سیادن و میانه و تعدادی دیگر گزارش شده است. در سقف قیمتهای پیشنهادی بازار، همانند میلگرد ممتاز وزن استاندارد ذوب آهن اصفهان حول و حوش ۱۵۶۰۰ تا ۱۵۸۰۰ تومان به گوش میرسد‌.

با این حال در حاضر بازار آرام و کم نوسان است، اکثر حوزه ها در هفته جاری هم با ثبات نسبی فعالیت خود را آغاز کردند، در حوزه میلگرد آجدار برخی از مبادی فروش افزایش قیمتی بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ تومان را اعمال کرده ‌اند که به نظر می ‌رسد بیشتر برای تحریک تقاضاهای مردد باشد. در کل بازارها همچنان آرام هستند و در صورت تصمیم به خرید، در معاملات توافقی خریدار همچنان از قدرت چانه ‌زنی برخوردار است و به اصطلاح توپ فعلا در زمین خریدار بازار است.

آیا میلگرد ارزان می شود

با توجه به محتوی پاسخ ایران احتمال در دسترس بودن توافق در کوتاه مدت و قبل از اجلاس آژانس تضعیف شده است. محتمل ترین سناریو کش دار شدن مذاکرات تا بعد از انتخابات میان دوره ای در نوامبر یا آبان است. با توجه پوشش ریسک با فاصله قیمتی به سرعت چاپ پول، این فاصله بعد روانی توافق احتمالی و تاثیر آن بر بازارها را تضعیف می کند. با توجه به فاصله ایجاد شده احتمال افزایش نرخ ارز به صورت پله ای تا قله قبلی (۳۲هزار تومان) بسته به فاصله زمانی ایجاد شده از امروز تا دور بعدی مذاکرات محتمل است. عبور از قله ۳۲ هزار تومان نیاز به خبر قطعی خروج یا شکست مذاکرات دارد. بازارهای کالایی داخلی ما به شدت دلار محور است. بنابراین ممکن است طی روزهای آینده شاهد تحرکاتی در بازار فولاد و حتی افزایش قیمت باشیم.

در مورد بازار فولاد هرچند اخباری از این دست تاثیری در حجم تقاضای موثر داخلی ندارد و ادامه تحریم ها یک خبر بد برای بخش صادرات فولاد محسوب می شود. اما افزایش نرخ دلار می تواند هم از لحاظ افزایش هزینه تولید و هم از لحاظ جو روانی باعث تحریک موقت و محدود بازار و ایجاد نوسان محدود شود.

نتیجه گیری

در این مقاله به بررسی علت کاهش قیمت میلگرد پرداختیم. اگر همه احتمالات فوق درست از آب درآید (تجربه نشان داده تصمیمات حوزه فولاد معمولا یک شبه و خلق الساعه می باشد، این گونه تصمیمات در تحلیل فوق لحاظ نشده است) بازار ظرف دو تا سه هفته آینده کف قیمتی جدید را خواهد یافت و قیمت میلگرد بناب و سایر کارخانجات بزرگ مانند ذوب آهن تعیین کننده روند پوشش ریسک با فاصله قیمتی بازار خواهد شد. ما در مورد کف قیمت بازار هیچ تحلیل مشخصی نداریم و بدون پیش داوری مشخص شدن کف قیمت را بر عهده بازار خواهیم گذاشت. متن فوق تنها یک تحلیل احتمالی از روند بازار است. همچنین قیمت دلار روی تمام مقاطع فولادی از جمله انواع فولادهای آلیاژی مثل: قیمت فولاد mo40 ، قیمت میگرد آجدار، قیمت میلگرد st37 و …. نیز تاثیرگذار می باشد.

نسبت قیمت مسکن به اجاره چه رقمی است؟

اولین صندوق املاک و مستغلات با هدف توسعه مسکن استیجاری و کنترل اجاره بها بزودی تاسیس‌می شود.

به گزارش مشرق ، در بازار سرمایه ایران طی سال‌های اخیر شاهد تأسیس و گسترش سریع صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق با درآمد ثابت، سهام، مختلط، کالایی، جسورانه و … بوده‌ایم.

با توجه به مزایای قابل توجه صندوق‌های سرمایه‌گذاری، تاکنون جای خالی صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات که جایگزین مناسبی برای پوشش ریسک ناشی از تغییرات قیمت مسکن است، به شدت احساس می‌شود.

با توجه به اخبار منتشره، به نظر می‌رسد در آینده‌ای بسیار نزدیک، اولین صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأسیس خواهد شد.

این اولین رابطه بازار سرمایه با بازار مسکن نیست و پیش از این نیز صندوق‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان (صندوق‌های ویژه ساخت و ساز مسکن) و همچنین بورس املاک و مستغلات توانسته بودند از شورای عالی بورس مجوز بگیرند.

با این حال با توجه به مشکلات گسترده‌ای که در بخش اجاره مسکن خصوصاً برای خانه اولی‌ها وجود دارد، صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند در زمینه کنترل اجاره بها، راه حل خوبی باشد.

کارشناس اقتصاد مسکن: صندوق‌های املاک و مستغلات راهکاری برای کنترل اجاره بها

در همین راستا بهرنگ اسدی پژوهشگر اقتصاد مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی درباره اینکه منظور از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات چیست؟، گفت: صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) پس از دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار، با هدف جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران و تخصیص آن به دارایی‌های موضوع فعالیت صندوق، تأسیس می‌شوند.

موضوع فعالیت صندوق‌های املاک؛ خرید و فروش و اجاره مسکن

وی افزود: موضوع فعالیت اصلی این صندوق‌ها خرید و فروش املاک و مستغلات و اجاره آن‌هاست. موضوع فعالیت فرعی نیز دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی، اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته شده در بورس یا بازار خارج از بورس و در نهایت تقسیم عوائد ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران صندوق است. همچنین امکان سرمایه‌گذاری مانده وجوه صندوق، در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی نیز وجود دارد.

ظرفیت ۷ درصدی صندوق‌های املاک در GDP

اسدی ادامه داد: تجربه جهانی نشان می‌دهد در صورت فراهم شدن بستر مناسب و پس از بلوغ فعالیت، ارزش بازار این صندوق‌ها در بسیاری از کشورها در حدود ۳ تا ۷ درصد تولید ناخالص ملی برآورد می‌شود که به خوبی نشان‌دهنده ظرفیت‌های بالقوه این بخش برای تقویت سمت تقاضای املاک و مستغلات کشور و افزایش عرضه املاک اجاری است.

بازدهی صندوق‌های املاک؛ معادل نرخ رشد مسکن

کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیش‌بینی بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای دارندگان یونیت‌ها و واحدهای هر صندوق اظهار کرد: عوامل مختلفی در بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان‌سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن است.

وی تأکید کرد: در دهه اخیر، بیشترین نرخ رشد مسکن مربوط به استان تهران با میانگین حدود ۲۷ درصد و کمترین نرخ رشد مربوط به استان کهگیلویه و بویراحمد با میانگین حدود ۱۱ درصد بوده است. همچنین شایان ذکر است مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر خواهد بود.

نسبت قیمت مسکن به اجاره چه رقمی است؟

اسدی دومین عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق‌های زمین و ساختمان را میزان دریافت اجاره‌بهای املاک تحت تملک عنوان و تصریح کرد: مطابق با آخرین آمار منتشر شده در شهر تهران در بهار ۱۳۹۹، نسبت قیمت به اجاره (P/E) حدود ۲۸ واحد در یک سال بوده است. در واقع اجاره‌بهای دریافتی سالانه حدود ۳.۵ درصد بازدهی واقعی برای صندوق ایجاد می‌کند. از طرفی، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، هزینه‌هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به دلیل افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و … را نیز باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. بنابراین در حالت محافظه‌کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، می‌توان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.

این پژوهشگر اقتصاد مسکن با تأکید بر جذاب بودن سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات گفت: معمولاً سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات صرفاً برای کسب بازده صورت نمی‌پذیرد بلکه دلیل اصلی آن پوشش ریسک ناشی از تغییرات سریع قیمت مسکن است. از طرف دیگر در حالت عادی و وضعیت اقتصادی نرمال، بازدهی املاک و بازدهی بازار سرمایه هم‌بستگی پایینی با یکدیگر داشته و طبق نظریه مارکویتز، سرمایه‌گذاری توأمان در املاک و بازار سرمایه، می‌تواند منجر به کاهش ریسک و افزایش بازده سبد سرمایه‌گذاری شده و به متنوع‌سازی آن کمک کند.

وی خاطرنشان کرد: همچنین با ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، ابزار مالی مورد نیاز فعالان بازار سرمایه برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فراهم می‌شود. به نظر می‌رسد بازدهی صندوق املاک و مستغلات در حالت محافظه‌کارانه و مدیریت غیرفعال، تقریباً با نرخ رشد مسکن برابر و در بلندمدت کمی بهتر از تورم است.

بیشترین رشد قیمت مسکن در ۳ سال اخیر در کدام مناطق تهران بود؟

اسدی درباره تغییرات قیمتی مسکن در ۳ سال اخیر در تهران گفت: رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و حتی در مناطق مختلف تهران یکسان نیست؛ مطابق آمار منتشر شده، در بازه زمانی بهار ۱۳۹۷ تا اسفند ۱۳۹۹ در مناطق مختلف شهر تهران، بیشترین رشد قیمتی مسکن مربوط به مناطق ۲۰، ۹، ۲۲، ۳ و ۲۱ به ترتیب با درصد رشد ۴۴۰ درصد، ۴۳۶ درصد، ۴۳۳ درصد، ۴۲۵ درصد و ۴۰۴ درصد بوده است.

این فعال اقتصادی حوزه تأمین مالی مسکن ادامه داد: در سال گذشته (۱۳۹۹)، ۱۵ درصد تعداد دفعات معاملات در شهر تهران، مربوط به منطقه ۵ بوده است. مناطق ۲، ۴ و ۱۰ به ترتیب با ۹، ۸ و ۸ درصد در رتبه‌های بعدی معاملات قرار گرفته‌اند. این موضوع بیان می‌کند که انتخاب مسکن مناسب برای سرمایه‌گذاری باید به نحوی انجام پذیرد که نقدشوندگی کافی در صندوق ایجاد شود تا اگر فرصت سرمایه‌گذاری بهتر فراهم شد و یا به دلایلی به اجبار صندوق وارد فرایند تصفیه شد، نقد کردن دارایی‌ها به راحتی امکان‌پذیر باشد. این امکان در شرایطی که آورده اولیه صندوق نقد باشد، راحت‌تر به وقوع می‌پیوندد.

فاصله بسیار زیاد رقم تسهیلات خرید مسکن با قیمت املاک

اسدی در خصوص مزایای کلان تأسیس صندوق املاک و مستغلات یادآور شد: طبق گزارش صندوق بین‌الملی پول در سال ۲۰۱۶، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود ۸۰ درصد بوده که متأسفانه این رقم در ایران به شدت پایین است. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن طی سال‌های اخیر نیز، این نسبت را بیش از پیش در کشور ایران کاهش داده است.

قدرت پایین تسهیلات خرید مسکن عامل اجاره نشینی خانه اولی‌ها

وی تأکید کرد: نسبت پایین پوشش دهی تسهیلات مسکن به بهای مسکن در کنار سایر پارامترهای اقتصادی، سبب شده تا بسیاری از مردم به خصوص زوج‌های جوان به اجاره‌نشینی روی بیاورند. از طرفی مطابق با آمار منتشر شده، نرخ رشد اجاره در نیمه اول سال‌های ۱۳۹۹، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۷ نسبت به سال قبل از آن به ترتیب حدود ۴۷، ۳۷ و ۲۹ درصد بوده است. این نرخ رشد سرسام‌آور، سبب شده است که طی سال‌های اخیر مستأجران به سمت حومه شهر تهران هجوم بیاورند.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: با این حال افزایش منازل مسکونی قابل اجاره، طبیعتاً کمک خواهد کرد تا با افزایش عرضه ساختمان‌های اجاری، کاهش نسبی اجاره‌بها اتفاق بیفتد. در بدبینانه‌ترین حالت، راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات کمک می‌کند، ساختمان‌های مسکونی قابل اجاره افزایش یافته و منجر به تسهیل در انتخاب آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان شود.

رشد 77 درصدی قیمت مسکن در یکسال منتهی به مرداد 99 / مقایسه بازدهی بورس، طلا، دلار و مسکن در سال های 99- 1395

در مرداد ماه سال ۱۳۹۹، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۹۰۸۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به مرداد ماه ۹۸ افزایش حدود ۱۷۶ درصدی را تجربه کرد. در این راستا قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد ۹۹ حدود ۲۳۱.۱ میلیون ریال بود که نسبت به تیرماه گذشته ۱۰.۵ درصد و نسبت به مرداد ماه سال گذشته حدود ۷۷.۴ درصد افزایش یافت. بیشترین سهم قرارداهای منعقده مربوط به مناطق ۵، ۴ و ۱۰ است که در مجموع بیش از ۳۲ درصد از حجم معاملات مرداد ماه را به خود اختصاص داده‌اند.

اقتصاد گردان - قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد ۹۹ حدود ۲۳۱.۱ میلیون ریال بود که نسبت به تیرماه گذشته ۱۰.۵ درصد و نسبت به مرداد ماه سال گذشته حدود ۷۷.۴ درصد افزایش یافت.

در مرداد ماه سال ۱۳۹۹، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۹۰۸۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به مرداد ماه ۹۸ افزایش حدود ۱۷۶ درصدی را تجربه کرد. در این راستا قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد ۹۹ حدود ۲۳۱.۱ میلیون ریال بود که نسبت به تیرماه گذشته ۱۰.۵ درصد و نسبت به مرداد ماه سال گذشته حدود ۷۷.۴ درصد افزایش یافت. بیشترین سهم قرارداهای منعقده مربوط به مناطق ۵، ۴ و ۱۰ است که در مجموع بیش از ۳۲ درصد از حجم معاملات مرداد ماه را به خود اختصاص داده‌اند.

آنچه از آمار بر می‌آید شیب تند افزایش قیمت نقطه به نقطه و ماهانه مسکن در مرداد ماه است. بنظر می‌رسد تورم موجود در بخش مسکن بیشتر ناشی از فشار هزینه در سمت عرضه باشد تا فشار تقاضا. نرخ ارز مهم ترین عامل مسلط چه به صورت مستقیم و چه به صورت غیرمستقیم بر متوسط قیمت مسکن بوده است. روند افزایشی نرخ ارز که از آبان ۹۸ شروع و فضای نااطمینانی اقتصادی ایجاد شده به تبع آن باعث گردید تا برای پوشش ریسک، صاحبان املاک در عرضه ملک خود به قیمت‌های موجود تعلل کرده و زمینه افزایش مستقیم قیمت مسکن را بوجود آورند. از سوی دیگر با افزایش نرخ ارز، قیمت نهاده‌های تولید مسکن از جمله سیمان، میلگرد، اقلام الکترونیکی و تجهیزات مرتبط با افزایش قابل توجهی همراه بوده که تاثیر مستقیم بر قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی داشته است. در این میان انتظارات تورمی‌ نقش پررنگی داشته است؛ به عنوان مثال با تصویب افزایش ۲۰ درصدی سیمان در تیرماه جو روانی ایجاد شده باعث شد تا قیمت سایر مصالح ساختمانی نیز تحت تاثیر قرار گیرد. عوامل دیگری نیز همانند افزایش ۳۰ درصدی عوارض ساخت مسکن که در پایان سال گذشته به تصویب رسید (هر چند که به دلیل شرایط خاص کرونایی هنوز اجرا نشده است)، در افزایش قیمت مسکن در سال جاری بی تاثیر نبوده است.

نمودار فوق به خوبی هم‌حرکتی شاخص قیمت مسکن و نرخ دلار در دهه نود را نشان می‌دهد. تنها فاصه ایجاد شده در خصوص شوک ارزی سال ۱۳۹۷ هست که همانطور که ملاحظه می‌شود در فاصله کوتاهی شاخص قیمت مسکن این عقب ماندگی را جبران کرده است. بنابراین با اتکا به آمار می‌توان گفت نرخ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در دهه گذشته حدودا برابر با ۱۰۰۰ دلار بوده است. گرچه توزیع جغرافیایی قیمت مسکن در مناطق تهران طیف وسیعی از ۹۷۴۶۹ هزار ریال (منطقه ۱۸) تا ۵۲۸۲۰۰ هزار ریال (منطقه ۱) را شامل می‌شود.

شاخصه اصلی اقتصاد ایران در سال ۹۹ انتظارات تورمی است که موجب تحرکات انواع بازارهای دارایی از ابتدای سال شده است. در نمودار زیر شاخص قیمت بازارهای مختلف که در فروردین ماه ۱۳۹۵ به عدد ۱۰۰ نرمال شده‌اند را نشان می‌دهد. از بین این بازارها تا ماه گذشته بازدهی بازار سرمایه سرآمد سایر بازارها بود.

به نظر می‌رسد که با ریزش اخیر شاخص بازار سرمایه، در ماه‌های آتی رشد بازارهای موازی همچون مسکن نیز محدود شود که شواهد آن در نیمه اول شهریور ماه قابل ملاحظه است. البته این نکته را نیز نباید از نظر دور داشت که بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه اخیر به دلیل تقاضای سفته‌بازی در این بازار بوده است و اغلب خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید و عدم تطابق وام مسکن با قیمت‌های موجود از این بازار عقب نشینی کرده‌اند. این امر خود می‌تواند باعث فرو رفتن این بخش از اقتصاد در رکود شود که زنگ خطری برای بخش ساخت و ساز کشور است. چرا که این صنعت به نوعی از صنایع پیشران اقتصاد بوده و با صنایع پیشین و پسین بسیاری در ارتباط است و رکود آن می‌تواند به سایر صنایع سرایت کند. اگر چاره‌ای برای افزایش قدرت خرید آحاد اقتصادی متناسب با افزایش بی‌شائبه قیمت مسکن اندیشیده نشود، رشد اقتصادی سال ۹۹ از این حیث آسیب جدی خواهد دید.